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ABELS Immobilienbewertung - Ingenieure Sachverständige Gutachter Nicolai S. Abels Master of Engineering Ingenieur und öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger Hauskaufberatung Investmentberatung Immobilienmanagement Verkehrswertgutachten Gutachten Kurzgutachten Bauabnahmen

Beratung & Due Diligence

Unser Tätigkeitsschwerpunkt fokussiert sich auf immobilienwirtschaftliche und -technische Beratungen nebst technischen Begutachtungen im Rahmen der professionellen Due Diligence sowie Transaktions- und Investmentberatung. Im Privatbereich wird umgangssprachlich der Begriff Hauskaufberatung bei Kauf oder Verkauf eines Hauses bzw. einer Immobilie verwendet. Im professionellen, gewerblichen Immobiliensektor spricht man hingegen von "Due Diligence-Prüfung" bzw. der Prüfung der im "Verkehr gebotenen Sorgfalt". Unsere Beratungen helfen Ihnen dabei, bereits vor dem Erwerb oder der Veräußerung über mögliche versteckte Mängel, Schäden und mitunter auch über baujahresbedingte Schadstoffe oder anderweitige Anomalien rechtzeitig informiert zu sein ​und sichern damit die Grundlage für sichere immobilienwirtschaftliche Entscheidungen. Darüber hinaus kann ein marktgerechter Angebotspreis unter Berücksichtigung der Verhandlungsposition festgelegt werden. Auch im Rahmen des Verkaufsprozesses und der notariellen Abwicklung ist es daher essentiell, neuralgische Sachverhalte präzise zu dokumentieren bzw. festzuhalten.

Die Erkenntnisse aus der Begutachtung und Beratung vor Ort können in Ihre Kauf- oder Verkaufsentscheidung  einbezogen werden und helfen dabei, hohe und nicht eingeplante Folgekosten sowie finanzielle oder gar gesundheitliche Risiken zu vermeiden. Ferner werden überhöhte Angebotspreise vermieden und die Abwicklungssicherheit wird im Transaktionsprozess signifikant verbessert. Eine Beratung durch uns als Ingenieure und zertifizierte Sachverständige sichert Ihnen höchstmögliche Transparenz im Transaktionsprozess und stärkt die Verhandlungsposition auf einem sachlich begründeten Niveau.

Bei einem Begutachtungs- und Beratungstermin vor Ort überprüfen wir die gegenständliche Immobilie gemeinsam mit Ihnen und beurteilen den Gebäudezustand augenscheinlich und zerstörungsfrei. Als Ingenieure und zertifizierte Sachverständige kennen wir die spezifischen Schwachstellen von Immobilien und können gezielt fachgerechte Überprüfungen vornehmen und im Bedarfsfall direkt vor Ort Messungen durchführen sowie Schäden und Mängel dokumentieren. 

Den Zustand des Bewertungsobjektes können wir in Form eines Gutachten oder einer gutachterlichen Stellungnahme bzw. als Kurzgutachten (Wertindikation) dokumentieren und bewerten dabei zusätzlich den zu erwartenden Sanierungsaufwand auf Niveau einer Kostenschätzung. 

 

Sollte es im Anschluss zu einem Verkauf bzw. Kauf kommen, so prüfen wir den gegenständlichen notariellen Kaufvertrag hinsichtlich wichtiger Regelungspunkte. Oftmals werden leider neuralgische Punkte für den Abwicklungsprozess nicht berücksichtigt oder unpräzise formuliert, sodass signifikante Probleme und Folgekosten im Nachgang des Notartermins bzw. im Rahmen der weiteren Abwicklung auftreten können. Um dies zu vermeiden sprechen wir Regelungs- bzw. Formulierungsempfehlungen aus, um Abwicklungskomplikationen zu minimieren.

Auch bei sämtlichen weiteren immobilienwirtschaftlichen und -technischen Fragestellungen beraten wir Sie gerne.

Due Diligence

Vor einem Immobilienkauf ist eine genaue Risikoprüfung unerlässlich. Im Privatbereich wird die einfache Form der Due Diligence umgangssprachlich als Hauskaufberatung bezeichnet - im professionellen Bereich handelt es sich hierbei um eine sehr komplexe immobilienwirtschaftliche, -technische und -juristische Prüfung. In Fachkreisen wird diese Detailprüfung bzw. Risikoprüfung als „Due Diligence“ - kurz „DD“ - bezeichnet. Wörtlich übersetzt bedeutet dies „gebotene Sorgfalt“ und entstammt ursprünglich aus dem Sektor der Wirtschaftsprüfung. Im Deutschen wird neben dem Anglizismus Due Diligence auch der Begriff Ankaufsprüfung oder eben Hauskaufprüfung verwendet.

Bei der Due Diligence wird die gegenständliche Immobilie in immobilienwirtschaftlicher, technischer, finanzieller, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht geprüft. Zudem werden technische und ökologische (Umweltprüfung) Rahmenbedingungen und mögliche Risiken ermittelt. Wesentliches Ziel der Due Diligence ist die Bewertung und der Ausschluss möglicher Risiken - z.B. Haftungsrisiken. Zudem wird mit der Due Diligence die Angemessenheit des Kaufpreises analysiert. Sollte die Prüfung ergeben, dass der Kaufpreis nicht angemessen ist, kann er im Anschluss noch einmal entsprechend angepasst bzw. sachgerecht verhandelt werden. Ergibt die Due Diligence, dass die Risiken zu hoch sind, kann dies auch dazu führen, dass der Käufer vollständig vom Erwerb absieht und sein Interesse negiert.

 

Teilbereiche der Due Diligence bei Immobilien

Da die Due Diligence einer Immobilie sehr umfangreich und komplex ist, wird sie in verschiedene Kompetenz- und Analysebereiche unterteilt. Hierzu gehören:

Kaufmännische Prüfung | Commercial & Financial Due Diligence

Im Rahmen der finanziellen Due Diligence werden alle finanzrelevanten Daten und Parameter einer Immobilie zusammengetragen und aufbereitet. Hierzu gehören Erträge, Aufwände, Chancen und Risiken sowie Schäden und Mängel etc. Durch eine professionelle Immobilienbewertung fließt auch der für die Zukunft prognostizierte Wert und Aufwand des Objektes ein. Er wird in der Regel anhand des sogenannten Discounted-Cashflow-Verfahrens - DCF - ermittelt. Die Financial Due Diligence ist die Grundlage für die Kaufentscheidung des Investors sowie den letztlichen Kaufpreis und die Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken und andere Kapitalgeber.

 

Rechtliche Prüfung | Legal Due Diligence

Die rechtliche Due Diligence umfasst die Analyse von Miet- und Pachtverträgen, von Mietsicherheiten, von Versicherungsverhältnissen und von sonstigen Verträgen und Pflichten. Außerdem werden die Grundbuchdaten sowie behördliche Verzeichnisse im Detail geprüft.

 

Steuerliche Prüfung | Tax Due Diligence

Ziel der steuerlichen Due Diligence ist es, die verschiedenen Steuerarten, die beim Immobilienerwerb anfallen können, zu analysieren und etwaige steuerliche Risiken zu identifizieren. Der Umfang der Tax Due Diligence kann von Objekt zu Objekt stark variieren und hängt unter anderem davon ab, ob lediglich ein Grundstück oder ein leerstehendes Gebäude erworben wird oder ob der Käufer beim Immobilienkauf auch in bestehende Mietverträge eintritt. Weiterhin ist der Umfang davon abhängig, in welcher Struktur veräußert bzw. erworben wird (Deal-Struktur) - z.B. Asset- oder Share-Deal etc.

Technische-Prüfung | Technical Due Diligence

Bei der technischen Due Diligence geht es darum, den technischen Zustand der Immobilie sicher und detailliert zu ermitteln und Risiken zu identifizieren, die sich exemplarisch aus dem Bau oder dem Brandschutz ergeben können. Dabei werden alle technisch relevanten Informationen und Dokumente geprüft, etwa Genehmigungsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle sowie Energieausweise und Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen. Zudem wird die technische Gebäudeausrüstung begutachtet, der Instandsetzungsbedarf an der Immobilie ermittelt, Modernisierungspotenziale analysiert und die potentielle Drittverwendungsfähigkeiten geprüft. Um eine möglichst präzise technische Due Diligence zu gewährleisten, werden Objektbesichtigungen durch Spezialisten wie Ingenieure, Sachverständige und Architekten vorgenommen. So können etwaige Mängel vor Ort identifiziert werden und es kann geklärt werden, welche Maßnahmen zu welchen Kosten zur Behebung erforderlich sind.

Umwelt-Prüfung | Environmental Due Diligence

In den vergangenen Jahren ist das Thema Umweltschutz bei Immobilienprojekten immer wichtiger und die Gesetzgebung dazu immer umfangreicher und regulativer geworden. Bei der Environmental Due Diligence geht es primär darum, technische und rechtliche Umweltfragen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg, also von Planung und Bau bis hin zur Nutzung sowie dem eventuellen Verkauf (und darüber hinaus) zu klären. Im Rahmen der Environmental Due Diligence findet, wie auch bei der technischen Due Diligence, eine Objektbesichtigung statt. Hierbei wird die Immobilie nach umwelttechnischen Kriterien begutachtet und bewertet. Wichtige Aspekte sind hier unter anderem die Emissionen und mögliche Gefahrstoffe, Kontaminationen, die Wasserversorgung und -entsorgung, Bauschadstoffe, etwaige Altlasten sowie das Risiko für Umweltkatastrophen z.B. Erdbeben oder Überschwemmungen. Neben der Untersuchung der Immobilie werden in der Regel außerdem geologische Untersuchungen vorgenommen. Diese sind insbesondere dann essentiell, wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht.

ESG-Prüfung | ESG-Due-Diligence

Zentral ist hierbei die Prüfung von Unternehmens- und EU-Vorgaben im Rahmen der ESG-Strategien. Darin enthalten sind Energie- und Umweltaspekte, die sozialen Auswirkungen wie auch das allgemeine Unternehmensverhalten. Zusätzlich ist die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen notwendig. Dieser Prozessschritt wird als Bestandteil der ESG Due Diligence durchgeführt.

Due Diligence zusammengefasst

Die Due Diligence ist eine äußerst komplexe und äußerst wichtige Maßnahme im Rahmen eines Immobilienerwerbs, insbesondere bei großen Immobilienprojekten und großvolumigen Transaktionen. Sie kann als eine genaue Stärken-Schwächen-Analyse (SWOT-Analyse) der Immobilie verstanden werden, bei der neben dem Wert eines Objektes auch die potenziellen Risiken ermittelt werden. Ergibt die Due Diligence Mängel, so kann der Kaufpreis neu verhandelt und angepasst werden. Sind die Mängel zu gravierend, kann dies dazu führen, dass der Investor vollständig vom Kauf absieht. 

Kaufberatung durch Immobiliengutachter

Ein Hauskauf oder Hausverkauf stellt wohl für die meisten Menschen eine der größten Herausforderungen Ihres Lebens dar. Vieles will und muss dabei bedacht werden. Es müssen die Interessen, Wünsche und Vorstellungen mehrerer Parteien zusammengeführt werden und gleichzeitig müssen die finanziellen Spielräume festgelegt werden. Als Ingenieure, Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige geben wir Ihnen mit einer qualifizierten Hauskaufberatung die erforderliche, fachliche Hilfestellung, Beratung und Unterstützung beim Hauskauf und Hausverkauf, damit Sie den Überblick behalten.

Bei einem Immobilienkauf oder Verkauf ist regelmäßig das emotional belastete Lebenswerk betroffen, sodass die tatsächlichen Marktgegebenheiten gerne ausgeblendet oder insbesondere die Qualität und der Wert einer Immobilie überschätzt werden. Das hiermit verbundene Risiko, sowohl in wirtschaftlicher als auch in technischer Hinsicht sollte bereits vor dem Erwerb oder der Veräußerung bekannt sein, da nur so die größtmögliche Sicherheit im Abwicklungsprozess gewährleistet werden kann. Durch die gezielte Mängelsuche sowie die Wertermittlung durch uns als Ingenieure, Immobiliensachverständige und Immobiliengutachter, zeigen wir Ihnen positive als auch negative Aspekte transparent auf. Wir qualifizieren Schäden sowie Mängel und kommunizieren zu erwartende Kosten auf Niveau einer Kostenschätzung, sodass sämtliche neuralgische Punkte vor Erwerb oder Veräußerung bekannt und kalkulierbar sind. Durch unsere Beratungsleistungen gewährleisten wir Transparenz und Sicherheit zu jedem Zeitpunkt.

1. Überprüfung der Objektunterlagen

Sowohl für den Laien als auch den professionellen Investor ist es schwer alle komplexen immobilienwirtschaftlichen und technischen Sachverhalten zu beantworten als auch neutral und zuverlässig einzuschätzen. Als Ingenieure, Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige prüfen wir daher für Sie als Käufer oder Verkäufer sämtliche Unterlagen des gegenständlichen Objektes. Wir nehmen Einsicht in das Grundbuch, überprüfen die Wohn- und Nutzflächen und überprüfen den Energieausweis sowie die Verbrauchs- und Energiekosten. Wir prüfen darüber hinaus sämtliche Daten und Informationen aus verschiedenen Quellen, um Sie als Käufer oder Verkäufer vor dem Kauf oder Verkauf so gut wie möglich zu informieren.

Die Überprüfung der Objektdaten im Vorfeld einer Begutachtung umfasst in der Regel die folgenden Leistungen:

  • Sichtung und Überprüfung der Objektunterlagen auf Plausibilität

  • Überprüfung der Wohn- und Nutzflächen

  • Sichtung der Grundbucheintragungen

  • Überprüfung des Energieausweises

  • Überprüfung der Plandaten

  • Zonale Lageeinschätzung

 

2. Begutachtung und Beratung vor Ort - Mängelsuche

Eine qualifizierte Begutachtung vor Ort nimmt rd. 1 – 2 Stunden in Anspruch. Grundsätzlich überprüfen und begutachten wir das gegenständliche Objekt nur visuell bzw. durch minimalinvasive technische Überprüfungen (wie Lasermessungen, Digitalmikroskopie oder oberflächennahe Feuchtigkeitsmessungen etc.).

 

Die von uns durchgeführten Begutachtungen vor Ort erfolgen daher besonders akribisch und präzise. Der Käufer scheut sich oftmals bei einer Immobilienbesichtigung zu viele Fragen zu stellen oder auch Funktionstest durchzuführen. Als Ingenieure, Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige kennen wir hierbei keine Hemmschwelle und sprechen zur Gewährleistung höchstmöglicher Transparenz und Sicherheit sämtliche Punkte offen an. Wir führen Feuchtemessungen durch, um einen möglichen Feuchteschaden auszuschließen oder diesen im ungünstigen Fall festzustellen und zu lokalisieren. Fenster und Türen sowie anderweitige technische Anlagen und Elemente werden auf Funktion und Gängigkeit geprüft. Vom Keller bis zum Dach wird die Immobilie sehr gewissenhaft durch uns untersucht, sodass Sie nach der Begutachtung genau wissen, was Sie beabsichtigen zu kaufen.

Im Detail überprüfen wir vor Ort:

  • Keller

  • Wände und Decken

  • Fenster und Türen

  • Jalousien und Jalousiekästen

  • Dach, Dachrinnen und Dachaufbauten

  • Kamin und Anschlusspunkte

  • Fassade und Übergangsbereiche

  • Elektroinstallation

  • Sanitäre Einrichtungen und Installationen

  • Kanalanschluss

  • Wasser- und Abwasserleitungen

  • Warmwasseraufbereitung

  • Heizungsanlage

  • Energiebedarf

  • Außenanlagen

  • Grenzbereiche

  • Boden-/Baugrundverhältnisse

  • Mängel und Schäden

  • etc.

3. Wertermittlung vor dem Kauf oder Verkauf - gutachterliche Stellungnahme, Kurzgutachten (Wertindikation)

Nach der erfolgten mehrstündigen Begutachtung nehmen wir als Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige je nach Beauftragungsumfang eine Wertermittlung vor. Es handelt sich hierbei um eine gutachterliche Stellungnahme in Form eines Kurzgutachtens bzw. eine Werteinschätzung im Sinne einer Wertindikation hinsichtlich des gegenständlichen Gebäudes bzw. Objektes. Diese gibt Ihnen Gewissheit, ob der angesetzte Verkaufspreis angemessen und marktgerecht ist. Grundsätzlich erfassen wir sämtliche wertbeeinflussende Merkmale wie z.B. Mängel, Schäden bzw. einen möglichen Instandhaltungsstau. 

Wir ermitteln den indikativen Wert einer Immobilie stets in Anlehnung an die Vorgaben der aktuellen Fassung der ImmoWertV. Als Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige erläutern wir Ihnen im Detail wie sich der ermittelte, indikative Wert zusammensetzt, warum Zu- oder Abschläge gemacht worden sind und wie diese hinsichtlich des Werteinflusses zu berücksichtigen sind. Zu einzelnen Komponenten und Bauteilen sowie dem Alter der Immobilie, der baulichen und energetischen Qualität und des Zustandes des Gebäudes sowie zur Größe des Grundstücks nehmen wir Stellung. Eine indikative Werteinschätzung ist sehr komplex und berücksichtigt sämtliche Merkmale des gegenständlichen Objektes. 

Im Rahmen eines Kurzgutachtens in Form einer gutachterlichen Stellungnahmen werden unter anderem folgende Leistungen erbracht:

  • Einholen der erforderlichen Daten z.B. aus Marktberichten oder dem zuständigen Gutachterausschuss

  • Überprüfung bzw. Berechnung der Bruttogrundfläche (Berechnungsgrundlage der Wertermittlung)

  • Ermittlung des Bodenwertes (Bodenrichtwert)

  • Ermittlung möglicher Kosten zur Schaden-/Mangelbehebung bzw. Sanierung (Kostenschätzung)

  • Ermittlung des indikativen Wertes (Wertindikation)

  • Abgleich der Daten mit den Ergebnissen ( baulicher, technischer und energetischer Zustand des Objektes) des Begutachtungstermins

4. Kosteneinschätzung bei Schäden, Mängeln und Modernisierungsbedarf

Nach der Begutachtung vor Ort teilen wir Ihnen mit, welche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen dringend erforderlich sind und mit welchen Kosten auf Niveau einer Kostenschätzung zu rechnen ist. Wir beraten Sie zu Möglichkeiten der Sanierung und der Schaden-/Mangelbehebung sowie zu etwaigen Optimierungsmaßnahmen. 

Im Regelfall sind sich Käufer als auch Verkäufer nicht darüber im Klaren, welche Kosten Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen verursachen können. Dies ist jedoch sehr wichtig, damit die Finanzierung auf einem sicheren Fundament aufgebaut werden kann. Unsere Erfahrung als Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige zeigt, dass über 90% unserer Auftraggeber die erforderlichen Maßnahmen und damit verbundenen Kosten weit unterschätzt haben.

5. Beratung beim Hauskauf bzw. Verkauf

Gerade beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf ist der Laie als auch der professionelle Investor regelmäßig überfordert, da Immobilien und die hiermit einhergehende Regulatorik zunehmend komplexer wird. Als Ingenieure, Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige ist es unsere Aufgabe für Transparenz und Sicherheit zu sorgen. Wir verfügen über spezialisiertes Fachwissen aus der Immobilien- und Bauwirtschaft und ermöglichen damit sichere Beratungen für fundierte immobilienwirtschaftliche und technische Entscheidungen insbesondere beim Immobilienkauf  und Immobilienverkauf.

 

Unsere umfangreichen Beratungsleistungen als Ingenieure, Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige gewährleisten Ihnen damit das höchstmögliche Maß an Transparenz und Abwicklungssicherheit. Unsere Beratungsleistung im Rahmen der Hauskaufberatung mit Begutachtung und Beratung vor Ort, mit dem zuvor beschriebenen Leistungsumfang bieten wir deutschlandweit zu Honorarpauschalen bzw. Festpreisen inklusive An- und Abfahrt sowie inklusive Nebenkosten an.

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