Gutachten

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Die immobilienwirtschaftliche und -technische Beratung, Due Diligence sowie Transaktions- und Investmentberatung ist im Rahmen von Ankauf, Verkauf, Vermietung und dem professionellen Immobilienmanagement (u.a. Asset-Management) nebst Projektentwicklungen unserem Verständnis nach untrennbar mit der Immobilienbewertung bzw. der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten verbunden. Werte spielen entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilien eine bedeutende Rolle - sei es bei Ankauf, Verkauf, Vermietung, Bestandshaltung, Umbau, Anbau, Sanierung, Modernisierung oder im Rahmen der Feststellung von Schäden, Mängeln, Beleihungs- und Versicherungswerten oder sonstigen positiven oder negativen Werteinflüssen.

 

Als Ingenieure und Sachverständige erstatten wir daher im Zusammenhang mit unseren Beratungsleistungen Gutachten in Form von 

 

• Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB sowie

• Gutachterlichen Stellungnahmen und Kurzgutachten

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als essentieller Bestandteil unserer immobilienwirtschaftlichen und -technischen Beratung.

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Verkehrswertgutachten

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​Ein Wertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Vollgutachten) umfasst die ausführliche Dokumentation sämtlicher Unterlagen sowie die detaillierte Auseinandersetzung mit wertrelevanten Sachverhalten zu einer Immobilie und weist den Marktwert mit Stichtagsbezug aus. Es ist somit die umfangreichste sowie aussagekräftigste Form der Immobilienbewertung und ist unter anderem bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Behörden und insbesondere vor der Finanzverwaltung zwingend erforderlich.

 

Der Verkehrswert wird in §194 BauGB wie folgt beschrieben:

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"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

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Der Wert ermittelt sich demnach auf Grundlage der tatsächlichen Eigenschaften und der rechtlichen Gegebenheiten ohne subjektive Eindrücke - dies bedeutet „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse". Sämtliche wertrelevante Eigenschaften der bewertungsgegenständlichen Immobilie werden begutachtet und ggf. bestehende eventuelle Mängel dokumentiert. Im Anschluss erfolgt die Erstattung des sehr umfangreichen Verkehrswertgutachtens.

 

Das Verkehrswertgutachten hat vor Gericht, Behörden und der Finanzverwaltung Bestand und wird häufig auch im Zusammenhang mit Versicherungen und insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt. Es handelt sich somit um ein rechtssicheres bzw. gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.

 

Zu folgenden Anlässen wird ein Verkehrswertgutachten benötigt (Auflistung nicht abschließend):​

 

• Bei Kauf und/oder Verkauf von Immobilien

• Bei Erbschaftsstreitigkeiten insbesondere bei Pflichtteilergänzungsansprüchen

• Bei Scheidungen mit Rechtsstreit

• Bei Zwangsversteigerungen

• Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen

• Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Einlage in das Betriebsvermögen

• Bei Projektbewertungen

• Bei Streitfragen über die Erbschafts- oder Schenkungssteuer

• Zur Vorlage bei Versicherungen

 

Der Verkehrswert kann zu einem oder mehreren Stichtagen ermittelt werden - dies ist unter anderem bei Vermögensangelegenheiten wie z.B. Erbfolge bzw. Erbschaft, bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder im Falle von Schäden regelmäßig der Fall. Die vorbenannte Auflistung ist als nicht abschließend zu verstehen.

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Die Bewertung und Gutachtenerstattung erfolgt gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren vor. Die angewendeten Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten sowie der sonstigen Umstände des Einzelfalls insbesondere die Eignung der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen. Die Wahl ist stets zu begründen.

 

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Liegenschaft, während Sach- und Ertragswertverfahren vor allem bei Ermangelung ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden.

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Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, somit bei Ertragserzielung, angewendet. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

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Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wir angewendet, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung maßgeblich darstellt, insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Beim Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren. Der Sachwert setzt sich hierbei aus dem Wert des unbebauten Grundstücks und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes sowie seiner Außenanlagen zusammen.

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Kurzgutachten

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Nicht in jeder Situation ist die Erstattung eines umfangreichen Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB erforderlich, welches vor Gericht, Behörden und Finanzverwaltung Bestand haben muss.

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Wir bieten daher Kurzgutachten und gutachterliche Stellungnahmen an, welche individuelle immobilienwirtschaftliche und -technische Sachverhalte und Fragstellungen klären bzw. beantworten. Im Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten sind bei gutachterlichen Stellungnahmen und Kurzgutachten die inhaltlich ausgeprägten, begründenden und ableitenden Beschreibungen und umfassenden Argumentationsketten, Erläuterungen der Wertansätze sowie die enthaltenden Anlagen (Fotos, Kartenmaterial etc.) lediglich in stark verkürzter Form dargestellt.

 

Auskünfte aus weiteren öffentlichen Registern (z.B. Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Denkmalschutz) werden nicht eingeholt und sind nicht Bestandteil einer gutachterlichen Stellungnahme oder eines Kurzgutachtens - vielmehr basiert dieses auf den primären Angaben des Auftraggebers.

 

Die Erstattung einer gutachterlichen Stellungnahme oder eines Kurzgutachtens ist immer dann sinnvoll, wenn eine Verwendung vor Gericht oder den Finanzbehörden nicht notwendig bzw. keine Konfliktsituation (z.B. Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Erbsituationen oder Scheidung bzw. Rechtsstreitigkeiten) gegeben ist. In Fällen zur Verwendung gegenüber Gerichten, Behörden und der Finanzverwaltung sowie im Rahmen bestehender oder zu erwartender Rechtsstreitigkeiten ist die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB bzw. ein vollumfassendes Gutachten zur Sicherstellung der Anerkennung notwendig und erforderlich. In allen anderen Fällen ist die Erstattung einer gutachterlichen Stellungnahme oder eines Kurzgutachtens ohne Beanstandung möglich.

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Unsere gutachterlichen Stellungnahmen und Kurzgutachten nehmen zu problembehafteten Sachverhalten Stellung oder weisen den relevanten, rein indikativen Wert zum Stichtag der Begutachtung aus. Ein solcher Wert ist nicht als Verkehrswert gemäß §194 BauGB und ebenfalls nicht als Vollgutachten zu verstehen. Die gutachterliche Stellungnahme bzw. das Kurzgutachten gibt aufgrund der starken Limitierung der Argumentationsketten, lediglich rein indikative Werte an oder nimmt Stellung zu einem konkretisierten Sachverhalt. Gleichwohl werden, soweit bekannt, auch Rechte und Belastungen sowie Schäden und Mängel berücksichtigt.

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Aufgrund der starken inhaltlichen Limitierung, ist eine gutachterliche Stellungnahmen oder ein Kurzgutachten lediglich für solche Fälle geeignet, bei denen innerhalb kürzester Zeit ein rein indikativer Wert benötigt wird oder zu spezifischen Sachverhalte Stellung genommen werden soll - z.B. bei Kauf und Verkauf von Immobilien, bei Transaktionsprozessen (Inbound, Exit etc.), bei Schadensfällen sowie bei Erbengemeinschaften und Scheidungsfällen ohne bestehende und ohne zu erwartende Streitigkeiten oder aber bei Sanierungs- und Projektentwicklungsvorhaben. Die gutachterliche Stellungnahme dient damit der Verifikation eines rein indikativen, potentiellen Wertes oder spezifizierten Sachverhaltes.  

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