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Kurzgutachten 

 

Nicht in jeder Situation ist die Erstattung eines umfangreichen Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB erforderlich, welches vor Gericht, Behörden und Finanzverwaltung Bestand haben muss.

Wir bieten daher Kurzgutachten und gutachterliche Stellungnahmen an, welche individuelle immobilienwirtschaftliche und -technische Sachverhalte und Fragstellungen klären bzw. beantworten. Im Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten sind bei gutachterlichen Stellungnahmen und Kurzgutachten die inhaltlich ausgeprägten, begründenden und ableitenden Beschreibungen und umfassenden Argumentationsketten, Erläuterungen der Wertansätze sowie die enthaltenden Anlagen (Fotos, Kartenmaterial etc.) lediglich in stark verkürzter Form dargestellt.

Auskünfte aus weiteren öffentlichen Registern (z.B. Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Denkmalschutz, Kaufpreissammlung etc.) werden nicht eingeholt und sind nicht Bestandteil einer gutachterlichen Stellungnahme oder eines Kurzgutachtens - vielmehr basiert dieses auf den primären Angaben des Auftraggebers.

Die Erstattung einer gutachterlichen Stellungnahme oder eines Kurzgutachtens ist immer dann sinnvoll, wenn eine Verwendung vor Gericht oder den Finanzbehörden nicht notwendig bzw. keine Konfliktsituation (z.B. Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Erbsituationen oder Scheidung bzw. Rechtsstreitigkeiten) gegeben ist. In Fällen zur Verwendung gegenüber Gerichten, Behörden und der Finanzverwaltung sowie im Rahmen bestehender oder zu erwartender Rechtsstreitigkeiten ist die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB bzw. ein vollumfassendes Gutachten zur Sicherstellung der Anerkennung notwendig und erforderlich. In allen anderen Fällen ist die Erstattung einer gutachterlichen Stellungnahme oder eines Kurzgutachtens ohne Beanstandung möglich.

Unsere gutachterlichen Stellungnahmen und Kurzgutachten nehmen zu problembehafteten Sachverhalten Stellung oder weisen den relevanten, rein indikativen Wert zum Stichtag der Begutachtung aus. Ein solcher Wert ist nicht als Verkehrswert gemäß §194 BauGB und ebenfalls nicht als Vollgutachten zu verstehen. Die gutachterliche Stellungnahme bzw. das Kurzgutachten gibt aufgrund der starken Limitierung der Argumentationsketten, lediglich rein indikative Werte an oder nimmt Stellung zu einem konkretisierten Sachverhalt. Gleichwohl werden, soweit bekannt, auch Rechte und Belastungen sowie Schäden und Mängel berücksichtigt.

Aufgrund der starken inhaltlichen Limitierung, ist eine gutachterliche Stellungnahmen oder ein Kurzgutachten lediglich für solche Fälle geeignet, bei denen innerhalb kürzester Zeit ein rein indikativer Wert benötigt wird oder zu spezifischen Sachverhalte Stellung genommen werden soll - z.B. bei Kauf und Verkauf von Immobilien, bei Transaktionsprozessen (Inbound, Exit etc.), bei Schadensfällen sowie bei Erbengemeinschaften und Scheidungsfällen ohne bestehende und ohne zu erwartende Streitigkeiten oder aber bei Sanierungs- und Projektentwicklungsvorhaben. Die gutachterliche Stellungnahme dient damit der Verifikation eines rein indikativen, potentiellen Wertes oder spezifizierten Sachverhaltes.

Im Rahmen eines Kurzgutachtens erhalten Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer, Investoren, Erbengemeinschaften, Betreuer Rechtsanwälte, Steuerberater sowie unter Umständen auch Gerichte (z.B. Zwangsversteigerungen etc.) und das Finanzamt alle wichtigen Informationen zu einer bestimmten Immobilie (Zustand, Mängel, Wert) in Form einer gutachterliche Stellungnahme bzw. einem sogenannten Kurzgutachten (auch als Wertindikation bezeichnet). Hierbei handelt es sich um eine sehr stark verkürzte Form einer Wertermittlung. Das Kurzgutachten kommt insbesondere dann zur Verwendung, wenn verschiedene Eigentümerparteien in den Kauf/ Verkauf einer Immobilie involviert sind (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Erbengemeinschaft etc.). Hier liefert das Kurzgutachten eine neutrale, aussagekräftige Werteinschätzung und bildet insbesondere die Grundlage für Wertfestsetzungen, Einigungsvereinbarungen, Übertragungsvereinbarungen oder Preisverhandlungen.

Was beinhaltet ein Kurzgutachten?
Unsere Kurzgutachten umfassen rd. 30 DIN A4 Seiten nebst Anlagen wie einer Fotodokumentation. Ferner beinhaltet es eine genaue Beschreibung der bewertungsgegenständlichen Immobilie sowie die Ausweisung der Verfahrenswerte. Bei der Ermittlung der Verfahrenswerte weisen unsere Kurzgutachten die Besonderheit auf, dass bereits sämtliche wichtigen und für ein Verkehrswertgutachten relevanten Daten aufgenommen werden. So erfolgt bereits eine vollständige technische Begutachtung mit Objektaufnahme - diese stellt ebenfalls die Grundlage für ein Verkehrswertgutachten dar. Der Verfahrenswert wird auch in unseren Kurzgutachten über die Wertermittlungsverfahren gemäß ImmoWertV abgebildet, sodass auch der indikative Wert eines Kurzgutachtens nahezu auf Niveau eines Verkehrswertes ausgewiesen werden kann. Aufgrund der starken inhaltlichen Limitierung eines Kurzgutachten, gibt es marginale Wertverschiebungen im direkten Vergleich zu einem vollumfassenden Verkehrswertgutachten, welcher wesentlich umfangreicher und präziser ist (rd. 50 bis 100 DIN-A4-Seiten). Bei unseren Kurzgutachten erfolgt zudem bereits eine vollumfassende Objektaufnahme nebst Erfassung von Schäden, Mängeln und Besonderheiten, sodass auch eine Kostenschätzung zur Schaden-/Mangelbeseitigung integrativer Bestandteil unserer Kurzgutachten ist. Die hierdurch erreichte Präzision des Kurzgutachtens ermöglicht bereits eine vollumfassende Verteidigung und wird daher regelmäßig durch Gerichte und die Finazbehörde anerkannt. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass grundsätzlich für Gerichte und die Finanzbehörde nahezu immer ein Verkehrswertgutachten erforderlich ist. Nur in Ausnahmefällen wird explizit durch die Gerichte oder die Finanzbehörde ein stark limitiertes Kurzgutachten gefordert. Sollte dies explizit durch ein Gericht oder die Finanzbehörde gewünscht werden, so ist dies durch das Gericht oder die Finazbehörde in schriftlicher Form zu bestätigen, sodass entsprechende Rechtssicherheit zwecksu der Verwendbarkeit gegeben ist. In unseren Kurzgutachten wird objektspezifisch sowohl das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren nach Möglichkeit in redundanter Form angewendet. Hierdurch wird eine möglichst genaue Ermittlung des Immobilienwertes erreicht. Auch der Bodenwert bzw. der Grundstückswert wird explizit berücksichtigt und wird auf das Bewertungsobjekt individuell angepasst. Bei Eigentumswohnungen werden neben den üblichen wertrelevanten Unterlagen die Protokolle der Eigentümerversammlungen nebst Rückstellungsbildungen, Teilungserklärungen und Erwerbsverträge berücksichtigt.

Kurzgutachten Überblick:

  • Neutrale, unabhängige und objektive Wertermittlung von Immobilien
  • Technische Begutachung und Beratung vor Ort (Dauer 1-2 Stunden)
  • Einsatz moderner Messtechnik (Feuchtigkeitsmessung, Rissanalyse, Schadstoffmessung etc.)
  • Kostenschätzung bei Schäden, Mängeln oder Sanierungs-/Modernisierungserfordernissen
  • Bewertung durch öffentlich-rechtlich zertifizierten Sachverständigen
  • Umfang: rd. 30 DIN A4-Seiten inkl. Anlagen
  • Dauer: 5-7 Werktage ab Begutachtung und Vorlage der erforderlichen Informationen
  • Kosten: Pauschalhonorar ab 1.785,00 Euro inkl. USt. - es entstehen keine weiteren Kosten

 

Kurzgutachten Vorteile:

  • Alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie auf rd. 30 DIN A4-Seiten
  • Vollständige Wertausweisung, Kostenschätzung und Fotodokumentation
  • Bei Kauf oder Verkauf, Schenkung, Scheidung, Erbschaft, Erbengemeinschaft, Klärungen vor Rechtsverfahren etc.
  • Sicherheit und Transparenz über den Wert und Zustand von Immobilien in kürzester Zeit
  • Persönliche Beratung - keine Delegation an Dritte - Qualitätssicherung
  • Unabhängige, objektive und neutrale Immobilienbewertung
  • Schriftliche Dokumentation

 

Zweck des Kurzgutachten?

  • Fachlich qualifizierte, unabhängige, objketive und neutrale Ermittlung des Wertes einer Immobilie
  • Verwertbarkeit wenn noch kein Rechtsstreit anhängig ist - Verwendung vornehmlich zu privaten Zwecken
  • Geeignet bei Kauf, Verkauf, Schenkung, Übertragung, Scheidung, Erbschaft, Betreuung, Klärung von Streitfragen etc. 
  • Grundlage für sachliche Verhandlungen - frühzeitige Erkennung von Anmomalien wie Schäden, Mängel etc.
  • In Ausnahmefällen von Gerichten und dem Finanzamt (Finanzbehörde) verlangt und anerkannt - schriftliche Bestätigung erforderlich


Verwendungszwecke des Kurzgutachtens im Überblick:

  • bei Schenkung 
  • bei Scheidung
  • bei Erbschaft / Erbfall
  • bei Erbengemeinschaften
  • bei Schadenfällen
  • bei Klärung von Streitfragen (außergerichtlich)
  • bei Kauf oder Verkauf 
  • als Grundlage für sachliche Verhandlungen
  • bei Finanzierungen und Prolongationen
  • bei Sanierungen und Modernisierungen etc. 
  • in Ausnahmefällen für Gerichte und das Finanzamt