Glossar

1A-Lage

 

Innerstädtische Einzelhandelslage, welche für Gewöhnlich die höchste Passantenfrequenz (75–100 Prozent), den dichtesten Geschäftsbesatz mit Magnetbetrieben und national sowie international operierenden Filialbetrieben aufweist. In 1A-Lagen werden insbesondere „Shopping Goods“ und „Luxury Goods“ angeboten, die dem mittel- bis hochpreisigen Segment zuzuordnen sind. In 1A-Lagen werden zudem in der Regel die höchsten Mieten für Ladenlokale im Erdgeschoss erzielt. Abweichungen von den Spitzenmieten erfolgen weiterhin in Ober- und Untergeschosslagen sowie abhängig vom Zutrittsniveau bzw. hinsichtlich der Barrierefreiheit und vertikalen Objekterschließung.

1B-Lage

 

Innerstädtische Einzelhandelslage, welche eine mittlere Passantenfrequenz (50-75 Prozent), einen dichten Geschäftsbesatz von Klein- und Mittelbetrieben und partiell nationale und international operierenden Filialbetrieben aufweist. Neben „Shopping Goods“ werden insbesondere Waren des täglichen Bedarfs offeriert. Die entsprechenden Mieten tendieren aufgrund des höheren Flächenangebotes signifikant unterhalb des Niveaus der 1a-Lagen.

Abnahmeverpflichtung

Gemäß § 640 BGB ist der Auftragnehmer eines Werkes verpflichtet, die vom Auftraggeber erbrachten Leistungen körperlich entgegenzunehmen und zu erklären, dass er das Werk als in der Hauptsache vertragsgemäß anerkenne. Er muss also das vertragsgemäß hergestellte Werk abnehmen, sofern das Werk die vereinbarte Beschaffenheit liefert. Dies schreibt auch § 12 VOB/B vor, wonach die Abnahme binnen zwölf Werktagen nach Fertigstellung und deren Bekanntgabe durch den Auftragnehmer erfolgen muss.

Die Abnahme und deren Zeitpunkt sind von außerordentlicher Bedeutung für die Abwicklung des Bauvertrages. Durch sie wird die Vergütung des Werkes fällig, die Verjährungsfristen für Mängelansprüche beginnen zu laufen und die Gefahr geht auf den Auftragnehmer über. Ferner geht die Darlegungs- und Beweislast für bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehaltene Mängel auf den Auftraggeber über. Zeitgleich gehen auch nicht vorbehaltene Ansprüche wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen unter. Dies sollte der Auftraggeber sich daher vorbehalten. Die weitreichende Bedeutung führt dazu, dass die Abnahme eine der Hauptpflichten des Auftraggebers bei Bauverträgen darstellt. Die Erfüllung der Abnahmeverpflichtung kann deshalb vom Auftragnehmer im Notfall auch eingeklagt werden. Die genauen Fristen und Besonderheiten gemäß VOB/B sind dabei allerdings zu beachten.

Sowohl das BGB als auch das VOB/B schreiben keine zwingende Formvorschrift für die Abnahme vor. Entsprechend kann sie auf unterschiedliche Weise erfolgen. In § 12 VOB/B wird die Möglichkeit der förmlichen Abnahme, die auf Verlangen einer Partei durchzuführen ist, beschrieben. Die förmliche Abnahme kann allerdings bereits im Vertrag vereinbart werden, was üblicherweise zu empfehlen ist. Bei dieser Form der Abnahme wird bei einer gemeinsamen Begehung der Befund protokolliert und Vorbehalte des Auftraggebers wegen Mängeln und Vertragsstrafen sowie diesbezügliche Einwände des Auftragnehmers aufgezeichnet.

Sofern keine förmliche Abnahme vereinbart oder gewünscht wurde, gilt im VOB/B-Vertrag mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Fertigstellungsmeldung durch den Auftragnehmer das Werk als abgenommen (fiktive Abnahme).

Eine andere Form der Abnahme kann durch die Ingebrauchnahme erfolgen. Sofern der Auftraggeber das Werk in Gebrauch nimmt, gilt nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Ingebrauchnahme das Werk als abgenommen. Diese Regelung gilt nicht, sofern bereits vor Ingebrauchnahme Mängel gerügt wurden. Sowohl die fiktive Abnahme als auch die durch Ingebrauchnahme kann vertraglich ausgeschlossen werden.

Von der Abnahme durch den Auftragnehmer ist die öffentlich-rechtliche und technische Abnahme durch die Baubehörde zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich lediglich um die Überprüfung des Bauwerks auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den sicherheitstechnischen Vorgaben sowie die Abnahme der haustechnischen Anlagen.

Anschaffungskosten

Anschaffungskosten bilden die Basis für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung). Sie sind definiert in § 255 Abs. 1 HGB wie folgt: „Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungskostenpreisminderungen sind abzusetzen.“

Beim Immobilienerwerb beziehen sich die Anschaffungskosten auf den Kaufpreis abzüglich des relevanten Bodenwertes. Letzterer wird durch den Verkehrswert definiert, der sich aus dem Bodenrichtwert ableitet. Neben dem Kaufpreis für das Gebäude sind auch Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Kosten für die Due Diligence, Grunderwerbsteuer, etc.) bei den Anschaffungskosten zu berücksichtigen. Diese werden aufgeteilt in einen dem Bodenwert gehörenden Anteil und einen dem Gebäudewert entsprechenden Anteil. Letzterer fließt in die Bemessungsgrundlage der AfA ein. Finanzierungskosten sowie die dabei anfallenden Gebühren für Notar und Grundbuch zählen nicht zu den Anschaffungskosten, sondern finden als Werbungskosten steuerliche Berücksichtigung.

Wenn nach Anschaffung einer Immobilie innerhalb von drei Jahren mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für den Gebäudeerhalt investiert werden, stellen diese Investitionen nachträgliche Anschaffungskosten dar und müssen entsprechend über die Abschreibungssätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden. Wird diese Grenze nicht überschritten, können die Kosten als Werbungskosten abgezogen werden. Maßgeblich sind dabei die Rechnungsbeträge exklusive Mehrwertsteuer. Jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht dazu.

 

Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung ist es relevant, ob die Aufwendung dazu dient, die Immobilie in einen gem. § 255 HGB „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen. Dies ist insbesondere bei Gebäuden der Fall, die zum Zeitpunkt des Erwerbes nicht genutzt sind. Wird die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind Instandsetzungen und Modernisierungen als nachträgliche Anschaffungskosten zu bezeichnen, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes darstellen und innerhalb der oben genannten Frist und Höhe umgesetzt werden.
Ferner können Aufwendungen zur Beseitigung versteckter Mängel zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen, wenn diese den Nutzungswert des Gebäudes steigern.

 

Asset Management

Allgemein versteht man unter Asset Management von Immobilien oder auch Real Estate Asset Management (REAM) die aktive Planung, Steuerung, Umsetzung und Kontrolle von sämtlichen wertbeeinflussenden Maßnahmen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios auf Objektebene während der Bewirtschaftungsphase. Durch gezielte Handlungen entlang des gesamten Wertschöpfungsprozesses einer Immobilieninvestition werden Maßnahmen ergriffen, die den Wert der Immobilie steigern, um so aus der laufenden Bewirtschaftung und der eventuell späteren Verwertung eine optimale Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erlangen.


Das Asset Management handelt dabei stets nach den Vorgaben des Portfolio Managements, um die Ziele des Eigentümers zu erfüllen. Entsprechend gliedert sich das Real Estate Asset Management auf der strategischen Objektebene unter dem Investment- und Portfoliomanagement ein.

Brutto-Grundfläche

Nach der DIN 277 ergibt sich die Brutto-Grundfläche (BGF) eines Gebäudes aus der Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen sowie deren konstruktiver Umschließung. Sie bemisst sich also nach den äußeren Abmessungen eines Gebäudes. Die BGF findet sowohl bei der Kostenkalkulation im Hochbau entsprechend der DIN 276, als auch bei den Normalherstellungskosten (NHK 2000/2010) für die Wertermittlung sowie beim Vergleich von Bauwerken Anwendung. Häufig wird fälschlicherweise die Brutto-Grundfläche mit der (Brutto-)Geschossfläche verwechselt oder gleichgesetzt.3 Die Geschossfläche ist gem. § 20 BauNVO nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Geschossen zu ermitteln. Dabei bleiben Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen und bauliche Anlagen unberücksichtigt. Die Brutto-Grundfläche wird unterteilt in die Netto-Grundfläche und die Konstruktions-Grundfläche. Die Netto-Grundfläche (NGF) umfasst die Fläche der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen. Sie gliedert sich in die Nutzfläche (NF), technische Funktionsfläche (TF) und in die Verkehrsfläche (VF). Ferner zählen zur Netto-Grundfläche auch die Grundflächen von freiliegenden Installationen oder fest eingebauten Gegenständen (z.B. Ofen). Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) ergibt sich aus der Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen. Dazu gehören u.a. Wände, Stützen, Schornsteine, Wandnischen, Wandöffnungen, Fenster, Türen etc.

 

Somit kann die BGF vereinfachend wie folgt dargestellt werden:

BGF = NGF + KGF
NGF = NF + TF + VF6


Die Grundflächen von Bauwerken sind entsprechend ihrer Zugehörigkeit zu folgenden drei Bereichen getrennt zu berechnen:

  • Bereich a): „Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen.“ Dazu zählen die Grundflächen des Kellergeschosses, Erdgeschosses, Obergeschosses, Dachgeschosses.

  • Bereich b): „Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.“ Hierzu zählen Durchfahrten, überdeckte Balkone oder Loggias.

  • Bereich c): „Nicht überdeckt.“ Dazu zählen nicht überdeckte Balkone oder nicht überdeckte Terrassen. Dachüberstände gelten in diesem Zusammenhang nicht als Überdeckung.


Bei der Berechnung der BGF finden u.a. Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen und nicht nutzbare Dachflächen keine Berücksichtigung. Dabei handelt es sich um Flächen, die keine nutzbaren Grundrissebenen sind. Bei der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren finden diese Bestandteile des Bauwerks als „besondere Bauteile“ Eingang in die Berechnung. Die DIN 277 umfasst darüber hinaus einige detaillierte Vorgaben für die Berechnung der BGF, die im Einzelfall unbedingt berücksichtigt werden müssen.

Cashflow

In der Finanzwirtschaft bezeichnet man als Cashflow den in einem Unternehmen erwirtschafteten Überschuss, der entweder für Gewinnausschüttungen oder zur Deckung interner Investitionsauszahlungen verwendet werden kann. In der Immobilienpraxis ist der Cashflow die periodengerechte, detailgenaue Darstellung der Differenz der Ein-und Auszahlungen, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind. Die Cashflow-Projektion einer Immobilie wird zum Zweck der Immobilienwertermittlung, der Immobilieninvestition oder -finanzierung aber auch als Business-Plan im laufenden Asset Management und in der Projektentwicklung aufgestellt. Entsprechend können aus dem Cashflow die Finanz- und Ertragskraft einer Immobilie oder eines Portfolios abgeleitet werden. Je nach betrachteter Zahlungsgröße sind unterschiedliche Arten zu differenzieren. In der Immobilienwirtschaft können folgende Arten unterschieden werden:

Direkter (operativer) Cashflow:
Der direkte Cashflow berücksichtigt die Erst-Investitionskosten in "t0", also zum Ankaufszeitpunkt der Immobilie. Hierzu gehören der Ankaufspreis der Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten (z.B. Makler, Notar, Grundbucheintragung). Einnahmen werden in einer dem Ankaufszeitpunkt "t0" folgenden Periode "tn" überwiegend durch die Vermietung bzw. Verpachtung erzielt. Darüber hinaus fallen während der Haltephase einer Immobilie laufende Kosten innerhalb einer jeden Periode tn an. Diese umfassen beispielsweise Betriebskosten, Wartungskosten, Verwaltungskosten aber auch periodenspezifische Ausgaben, wie Modernisierungskosten. Am Ende der Haltephase der Immobilie entsteht i.d.R. ein positiver Cashflow durch den Verkauf der Immobilie abzüglich der damit verbundenen Veräußerungskosten. Der Einnahmenüberschuss je Periode ergibt sich aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben.

Indirekter (Investment-)Cashflow:
Der aus dem direkten Cashflow abgeleitete Einnahmenüberschuss kann für den indirekten Cashflow verwendet werden. Hierzu zählen beispielsweise Fremdkapitalzinsen, Tilgung oder die Reinvestition in Finanzalternativen. Auch Steuerzahlungen sind im indirekten Cashflow zu berücksichtigen.4

Sowohl der direkte als auch der indirekte Cashflow sind für die Ermittlung von international etablierten Renditekennzahlen bei der dynamischen Investitionsrechnung nötig.5 Kennzahlen wie der Nettobarwert einer Investition oder der interne Zinsfuß können aus ihm abgeleitet werden. Zudem bildet der direkte Cashflow die Grundlage für die Verkehrswertermittlung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode).

Core

Core-Strategien beschreiben Investments mit einem äußerst geringen Risikoprofil. Im Fokus stehen hierbei hochwertige Investments (Immobilien), welche in der Regel langfristig vermietet sind und zuverlässige Mieterträge generieren. Gute Lagen und bonitätsstarke Mieter sind Kernparameter der Core-Investment-Strategie.

 

 

Core-Plus

Die sogenannte Core-Plus-Strategie ist darauf fokussiert, Ertragsanteile aus der generierten Wertsteigerung zu erzielen. Sowohl die erwirtschafteten Renditen als auch das mit dem Asset einhergehende Risiko liegt in der Regel leicht über denen klassischer Core-Investments.

Due Diligence

Due Diligence – engl. für gebotene Sorgfalt – ist eine im Rahmen eines Unternehmenskaufs bzw. beim Kauf einer Immobilie durchgeführte (Risiko-)Prüfung. Bei dieser geht es um die Identifizierung bzw. Minimierung der durch die Unkenntnis des Kaufobjektes bestehenden (kaufpreis-)beeinflussenden Risiken. Basis hierfür sind die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Daten. Die Due Diligence wird oft in verschiedene Bereiche gemäß thematischen Schwerpunkten (rechtlich, steuerlich, technisch etc.) aufgeteilt und von Juristen, Wirtschaftsprüfern und sonstigen Fachleuten durchgeführt.

Die Due Diligence einer Immobilientransaktion wird für gewöhnlich in vier Teilbereiche aufgeteilt: Diese sind die rechtliche, steuerliche, technische und kaufmännische Due Diligence. Die rechtliche Due Diligence befasst sich hierbei im Allgemeinen mit bau- und grundbuchrechtlichen sowie mietvertraglichen Themen. Bei der steuerlichen Due Diligence liegt das Augenmerk v. a. auf Einkommens-, Gewerbe-, Grunderwerbs- und Umsatzsteuerthematiken. Die technische Due Diligence beinhaltet zum einen Prüfungsbereiche, die gebäudetechnische Systeme betreffen (bspw. Instandhaltungsstau, Modernisierungsbedarf etc.) sowie zum zweiten Prüfungsthemen, die mit der Bausubstanz und Architektur zusammenhängen (Bauschäden, schadstoffhaltige Bauteile, etc.). Im Bereich der kaufmännischen Due Diligence gilt es v. a., aktuelle und zukünftige wirtschaftliche Parameter zu prüfen, was durch Analysen der Mietverträge, Analysen zur Wirtschaftlichkeit (auch in Verbindung mit dem ermittelten Aufwand, abgeleitet aus der technischen Due Diligence) oder Markt- und Standortanalysen erfolgt.

Wird das Objekt im Rahmen eines Share-Deals (Erwerb bspw. der Anteile einer Objektgesellschaft) veräußert, ist die Due Diligence in der Regel umfangreicher, da neben der Immobilie ebenfalls die Unternehmensstruktur geprüft wird. Die Due Diligence hat große Bedeutung für den späteren Erfolg des Investments, somit gilt es, trotz eines oft limitierten Zeitrahmens im Erwerbsprozess möglichst detailliert in die verschiedenen Themenbereiche hineinzuschauen und die am Prüfungsprozess Beteiligten entsprechend zu steuern.

Ertragswert

Der Ertragswert einer Immobilie ist der Gegenwartswert der zukünftigen Einzahlungsüberschüsse des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts des Grundstücks. Er teilt sich gemäß § 17 ImmoWertV auf in Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Dabei wird der Bodenwert gemäß § 16 ImmoWertV nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen hingegen ergibt sich auf der Grundlage von marktüblich erzielbaren Mieterträgen. Sofern die Ertragsverhältnisse von den marktüblichen Erträgen abweichen, können auch periodisch unterschiedliche Erträge zur Ermittlung des Ertragswertes herangezogen werden. Der Wert ergibt sich auf Grundlage dieser Erträge als Gegenwartswert des zukünftigen Nutzens. Dabei stellt der Ertragswert den Kapitalwert dar, der sich als Summe der mit dem Liegenschaftszins abgezinsten, zukünftig erwarteten Einnahmenüberschüsse einer Immobilie ergibt.


Zur Ermittlung des Ertragswertes sind folgende wesentlichen Parameter notwendig:

Ermittlung des Jahresrohertrages:
Der Jahresrohertrag ergibt sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung einer Immobilie durch die nachhaltig erzielbaren Mieten und Pachten. Als nachhaltig werden dabei die ortsüblichen Marktmieten bezeichnet. Sofern die tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen von den Marktmieten abweichen, ist diese Diskrepanz in der Ertragswertermittlung entsprechend zu berücksichtigen. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt.

Ermittlung der Bewirtschaftungskosten:
Vom Jahresrohertrag abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und zulässigen Nutzung marktüblich entstehen. Dabei handelt es sich um Positionen, die nicht auf den Mieter der Immobilie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden können. Diese umfassen üblicherweise Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.

Ableitung des Liegenschaftszinssatzes:
Gemäß § 14 ImmoWertV gibt der Liegenschaftszinssatz die durchschnittlich marktübliche Verzinsung von Verkehrswerten von Grundstücken an. Für das Ertragswertverfahren ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und den dazugehörenden Reinerträgen, für gleichartige Grundstücke sowie unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes, ein Liegenschaftszinssatz abzuleiten (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Anhand des Liegenschaftszinssatzes kann die Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag subtrahiert werden, um der differenzierten Betrachtung von Grundstück und baulichen Anlagen Rechnung zu tragen.

Bestimmung des Vervielfältigers:
Der Vervielfältiger ergibt sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Liegenschaftszinssatz. Durch Multiplikation von Vervielfältiger und Reinertrag der baulichen Anlagen ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlagen. Um den Ertragswert des Grundstücks zu erhalten, wird dieser Wert um den Bodenwert ergänzt.

Das Ertragswertverfahren wird immer dann herangezogen, wenn die Renditeerzielung im Vordergrund steht. Typische Ertragswertobjekte sind Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Einzelhandelsflächen, Büroobjekte oder Logistik- und Industrieimmobilien.

Flurstück

Das Flurstück ist ein geometrisch eindeutig abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Es wird im Liegenschaftskataster mit einer Flurstücknummer genau bezeichnet. Flurstücke werden im Liegenschaftskataster als kleinste Buchungseinheit geführt und von Amts wegen gebildet. Sie werden in der Flurkarte mit der jeweiligen Flurstücknummer abgebildet. Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne besteht grundsätzlich aus einem oder mehreren Flurstücken. Demnach stellt ein Flurstück nicht zwangsläufig die Abgrenzung eines Grundstücks dar. Umgekehrt darf allerdings ein Flurstück nicht aus mehreren Grundstücken im Rechtssinne bestehen. Flurstücke dürfen von Straßen, Wegen und Gewässern mit geringen Breiten durchbrochen werden. Dabei muss allerdings der örtliche Zusammenhang gewahrt werden. Flurstücke müssen mit ihrer besonderen Nummer im Grundbuch angegeben werden. Maßgeblich ist dabei § 2 Abs. 2 Grundbuchordnung. Darin wird geregelt, dass Grundstücke in den Grundbüchern nach deren amtlichem Verzeichnis benannt werden müssen. Als amtliches Verzeichnis gilt das Liegenschaftskataster. Dieses ermöglicht das Auffinden der im Grundbuch angegebenen Grundstücke. Die Zusammenfassung verschiedener Flurstücke bezeichnet man als Flur. Der Begriff Flurstück wurde 1936 in Deutschland flächendeckend eingeführt. Zuvor verwendete man den Begriff der Parzelle in Anhalt, Bremen, Lübeck, Oldenburg, Preußen und Württemberg. Noch heute wird insbesondere in den süddeutschen Bundesländern häufig der Begriff der Parzelle verwendet. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Begriffe wie „Parzellieren“ als Synonym für die Bildung neuer Flurstücke bei der Aufteilung von Grundstücken in kleinere Grundstückseinheiten verwendet.

Grundsteuer

Anmerkung des Autors: Aufgrund der derzeitigen Reformdiskussion über die zukünftige Grundsteuerermittlung wird auf die Erklärung der Steuerschuldberechnung verzichtet.

Die Grundsteuer ist eine kommunale Realsteuer auf Grundbesitz. Sie ist im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt. Sowohl land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Betriebsgrundstücke als auch Privatgrundstücke unterliegen der Grundsteuer. Befreit von jener sind insbesondere Grundbesitz der öffentlichen Hand und Grundbesitz, der unmittelbar gemeinnützigen Zwecken dient. Tritt eine wesentliche Ertragsminderung des Grundbesitzes – etwa durch Leerstand – ein, so können auch Unternehmen nach § 33 GrStG einen (teilweisen) Erlass der Grundsteuer beantragen. Für die Gemeinden, die ein entsprechendes Hebesatzrecht besitzen, stellt die Grundsteuer wie die Gewerbesteuer eine wesentliche Einnahmequelle dar. Steuerschuldner der Grundsteuer ist zunächst der Eigentümer des Grundbesitzes. Für Grundbesitz mit mehreren Eigentümern besteht eine gesamtschuldnerische Haftung. Da die Grundsteuer bei vermieteten Gebäuden jedoch regelmäßig als umlagefähige Nebenkosten auf den Mieter umgelegt wird, trägt dieser die Belastung indirekt. Die Grundsteuer wird jährlich erhoben mit dem Beginn des Kalenderjahres. Allerdings ist sie in vierteljährlichen Raten fällig. Bei unterjährigen Immobilientransaktionen haftet der Grundstückserwerber nach § 11 GrStG für Grundsteuerrückstände. Da diese Haftung gegenüber dem Finanzamt nicht ausgeschlossen werden kann, werden üblicherweise interne Freistellungsregelungen im Kaufvertrag vereinbart. Steuergegenstand ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 19 I Nr. 1 BewG). Eine Grundsteuer-Erklärung wird vom Eigentümer nicht erstellt; vielmehr erfolgt die Grundsteuer-Veranlagung unmittelbar aus dem Feststellungsverfahren. Steuerlich kann die Grundsteuer gemäß dem Nettoprinzip im Betriebsvermögen als Betriebsausgabe und im ertragsbringenden Privatvermögen als Werbungskosten in Abzug gebracht werden, was eine Verringerung der Steuerlast bewirkt.

Hypothek

Die Hypothek ist das bestimmte dingliche Recht zur Sicherung einer persönlichen Forderung, aus der der Gläubiger Befriedigung aus dem besicherten Grundstück verlangen kann. Die Hypothek zählt zu den Grundpfandrechten. Grundpfandrechte sind Grundstücksbelastungen, aus denen ein Geldbetrag (i.d.R. Zins und Tilgung) aus einem Grundstück zu zahlen ist. Es dient damit der Sicherung von Darlehen. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, muss er die Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger dulden.

Neben der Hypothek gilt die Grundschuld als wesentliches Grundpfandrecht bei der Besicherung von Grundstücken. Dabei unterscheiden sich die Grundschuld und die Hypothek durch ihre abweichende Verbindung zur Forderung aus dem Darlehensvertrag. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch und damit nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig. Die Hypothek hingegen ist streng akzessorisch und entsteht nur, wenn auch die zu sichernde Forderung entstanden ist. Ferner besteht sie nur, solange die Forderung besteht und stets nur in der jeweils noch ausstehenden Höhe. Mit jeder Darlehenstilgung verringert sich somit die Hypothek um den getilgten Betrag, bis sie sich nach vollständiger Rückzahlung automatisch in eine Eigentümergrundschuld umwandelt.

Hypotheken können grundsätzlich durch Einigung der Beteiligten und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) entstehen. In bestimmten Fällen ist allerdings zusätzlich die Zustimmung Dritter erforderlich (z. B. Ehegatte). In diesem Fall handelt es sich um eine rechtsgeschäftlich bestellte Hypothek. Kraft Gesetz entsteht eine Hypothek bei der Verpfändung oder Pfändung eines Anspruchs auf Übertragung von Grundstückseigentum durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Sicherungshypothek). Auch kann eine Hypothek durch Zwangsvollstreckung begründet werden. Dies geschieht auf Antrag des Gläubigers bei der Vollstreckung einer Geldforderung und Vollziehung des Arrests zur Sicherung einer Forderung. Diese Sicherungshypothek wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Im heutigen Darlehensverkehr kommt die Hypothek kaum mehr vor. Schätzungen gehen davon aus, dass es sich lediglich bei drei Prozent der Grundpfandrechte noch um Hypotheken handelt. Zur Besicherung von Darlehensverträgen dominiert heute aufgrund ihrer höheren Flexibilität und der rechtlichen Eigenschaften die Grundschuld.

 

Immobilienfonds

Immobilienfonds sammeln Gelder verschiedener privater und/oder institutioneller Investoren, um ein oder mehrere Immobilien oder Immobilienanlageprodukte zu erwerben. Sie sind als eine nicht börsennotierte Form der indirekten Immobilieninvestition einzuordnen und stehen damit im Spektrum der indirekten Immobilienanlageprodukte vor allem in Konkurrenz zu Immobilienaktien und REITs. Eine indirekte, mittelbare Immobilieninvestition bedeutet, dass der Anleger Anteile (bzw. Aktien) an einer Gesellschaft zeichnet, die wiederum in Immobilien investiert. Durch Immobilienfonds haben Anleger somit die Möglichkeit, über professionell agierende Fondsgesellschaften bereits relativ kleine Beträge in großvolumige Immobilien zu investieren. Im Vergleich zu einer Direktinvestition in Immobilien zeichnen sich Immobilienfonds meist durch eine breite Streuung (i.d.R. verschiedene Immobilien in unterschiedlichen Regionen und Nutzungsarten) und ein professionelles Anlagemanagement aus, das einen höheren Grad an Fungibilität und geringere Transaktionskosten mit sich bringt. Im Gegenzug fallen dafür, neben der Investitionssumme für die Immobilie selbst, Fondsmanagementgebühren, Ausgabeaufschläge, Kosten für Steuer- und Rechtsberatung, Mittelverwendungskontrolle usw. an.


Grundsätzlich können zwei Arten von Immobilienfonds unterschieden werden:


• „Geschlossene Immobilienfonds“ zeichnen sich dadurch aus, dass nur eine begrenzte Anzahl von Investoren in den Fonds investieren kann und der Fonds eine bestimmte, vorab festgelegte Laufzeit hat (siehe auch Glossar: Geschlossene Immobilienfonds).
• „Offene Immobilienfonds“ ermöglichen einer unbegrenzten Anzahl von Anlegern das börsentägliche Investment in Immobilien mittels auch kleinvolumiger Fondsanteile (Offene Immobilienpublikumsfonds).Die Fonds haben eine unbegrenzte Laufzeit. Maßgeschneiderte Produkte gibt es hier auch für institutionelle Investoren (Offene Immobilienspezialfonds).


Sowohl geschlossene als auch offene Immobilienfonds unterliegen in Deutschland den rechtlichen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Ferner muss der Emittent der Fonds (eine sog. Kapitalverwaltungsgesellschaft) über eine „AIFM-Lizenz“ verfügen, um rechtswirksam Immobilienfonds aufzulegen.

 

Fondsmanagement

Die Rolle des Fondsmanagements reicht von der Entwicklung einer Fondsidee über die Zusammenstellung des Fonds-Portfolios bis zum Management und der Abwicklung des Fonds. Zu den Aufgaben des Fondsmanagements gehören auch die Ansprache von potenziellen Investoren, die Akquise von Objekten sowie die anschließende Umsetzung der Managementstrategie. Weiterhin sind Marketingtätigkeiten sowie das regelmäßige Reporting an die Investoren und das Vorbereiten von Anlageausschusssitzungen laufende Aufgaben eines Fondsmanagers.

Geschlossene Immobilienfonds
Die Mindestinvestitionssumme beträgt bei geschlossenen Fonds in der Regel mindestens 10.000 Euro. Aufgrund der hohen Investitionssumme richten sich geschlossene Fonds mehrheitlich an vermögende private oder institutionelle Anleger. Geschlossene Fonds werden zur Zeichnung durch einen festgelegten Anlegerkreis aufgelegt und können aus einem oder mehreren Objekten bestehen. Sobald das benötigte Kapital eingezahlt ist, wird der Fonds geschlossen, d. h., keine weiteren Investoren können Fondsanteile zeichnen. Die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals und Auflösung des Fonds erfolgt dann i. d. R. nach der geplanten Haltedauer und dem erfolgreichen Verkauf des Objektes bzw. der Objekte.

Offene Immobilienfonds
Offene Fonds sind in der Höhe der auszugebenden Anteile, des Fondskapitals und der Anzahl der Gesellschafter nicht begrenzt. Sie unterliegen dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Fondsanteile offener Immobilienfonds können grundsätzlich jederzeit verkauft oder angekauft werden. Die Anteile von offenen Fonds sind übertragbar und die Mindestinvestitionssumme liegt in der Regel bei 50 EUR. Aufgrund dieser niedrigen Einstiegssumme sind offene Immobilienfonds auch für Kleinanleger attraktiv. Neben den offenen Publikumsfonds, die sich an einen breiten Anlegerkreis richten, existieren sog. offene Immobilien-Spezialfonds. Die Anleger in Spezialfonds müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen; typischerweise handelt es sich um institutionelle Anleger, beispielsweise Versicherungsunternehmen, Pensionskassen oder Stiftungen.

 

Kaufpreisermittlung

Der Kaufpreis einer Immobilie wird aus der Summe des Grundstückspreises und des Preises für die baulichen Anlagen sowie dem Zubehör der Immobilie gebildet. Zu diesem Kaufpreis kommen zusätzlich die Grunderwerbsnebenkosten. Der Kaufpreis ergibt sich aus dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Der Kaufpreis ist nach § 433 Abs. 2 BGB der Gegenwert des Käufers für den Kaufgegenstand. Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen sich die Parteien über das Entgelt geeinigt haben. Der Kaufpreis muss im Kaufvertrag mindestens in bestimmbarer Höhe angegeben werden. In der Praxis werden im Kaufvertrag im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG der Kaufpreis in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für den Grund und Boden aufgeteilt. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass lediglich die Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil abgeschrieben werden können. Ferner werden bewegliche Sachen und Zubehör separat ausgewiesen. Diese umfassen beispielsweise Einbauschränke oder Einbauküchen. Eine Aufteilung des Kaufpreises wird vorgenommen, da der Wert des Zubehörs nicht Gegenstand der Grunderwerbsteuerveranlagung ist. Ferner können, sofern es sich bei den Vertragsparteien um Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) handelt, bei der Kaufpreisermittlung auch umsatzsteuerliche Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle spielen. Optieren die Parteien zur Umsatzsteuer, was unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll ist, müssen diese Vereinbarungen im Kaufvertrag geregelt werden. Der Kaufpreis entspricht nicht zwangsläufig dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB einer Immobilie. Während der Verkehrswert beispielsweise „keine ungewöhnlichen Verhältnisse“ oder „persönlichen Verhältnisse“ berücksichtigt, können solche im Kaufpreis Berücksichtigung finden. So können Kaufpreisvereinbarungen getroffen werden, bei denen die Vertragsparteien oder eine der Vertragsparteien unter Zwang, Zeitdruck, aus der Not oder unter besonderer Rücksichtnahme handelt. Diese Tatsachen können den Kaufpreis in erheblichem Maße beeinflussen, nicht jedoch den Verkehrswert einer Immobilie.

 

Investoren, die den Preis einer Immobilie kalkulieren, berücksichtigen bei ihrer individuellen Kaufpreisermittlung auch die eigene Investitionsstrategie, vor deren Hintergrund sie beleuchten, was sie bereit sind, für die Immobilie maximal zu bezahlen. Dies richtet sich vor allem nach der Rendite-/Risikopräferenz der Investoren.


Generell werden neben dem Kaufpreis – bestehend aus Grundstückspreis, Preis der baulichen Anlagen und Preis für das Zubehör – auch die Grunderwerbsnebenkosten/Transaktionskosten berücksichtigt. Diese umfassen in der Regel die folgenden Positionen:

  • Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages

  • Kosten für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung sowie der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

  • Grunderwerbsteuer

  • Maklerprovision, die der Erwerber bezahlen muss

  • Ggf. Kosten für die Vermessung des Grundstücks, wenn dies nötig ist und vertraglich vom Käufer übernommen werden muss

  • Ggf. Kosten für externe technische, steuerliche und wirtschaftliche Gutachten über die Immobilie

  • Streng genommen zählen somit auch Suchkosten und die Due Diligence zu den Grunderwerbsnebenkosten.
     

Verfahren, die in der immobilienwirtschaftlichen Praxis zur Kaufpreisermittlung angewendet werden, sind meist die Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung (meist DCF in Verbindung mit IRR oder alternativ VoFi).

Leerstand

Als Leerstand werden nicht genutzte bzw. nicht vermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen aus privatem oder öffentlichem Eigentum bezeichnet. Je nach Ursache und Dauer lässt sich der Leerstand in verschiedene Arten unterteilen. Dabei handelt es sich in erster Linie um konjunkturellen, strukturellen und spekulativen Leerstand.

Formen von Leerständen

Konjunkturelle Leerstände ergeben sich aus Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Gebäudeflächen. Nimmt die Nachfrage temporär im Verhältnis zum Angebot ab, was beispielsweise durch eine Rezession ausgelöst werden kann, nehmen die Leerstände entsprechend zu.

Als strukturell bedingt werden Leerstände immer dann klassifiziert, wenn Gebäudeflächen über einen Zeitraum von drei Monaten oder mehr leer stehen und dabei keine Möglichkeit besteht, sie einer Verwertung zu marktüblichen Preisen zuzuführen. Derartige Leerstände sind oftmals in strukturell schwachen Regionen anzutreffen. Eine Senkung der Leerstände lässt sich in vielen Fällen nur noch per Abriss erzielen.

Als spekulative Leerstände werden Gebäudeflächen bezeichnet, für die zwar eine Nachfrage besteht, die aber dennoch nicht verkauft oder vermietet werden. Der Grund liegt in den Renditeerwartungen des Eigentümers. Die Nutzung der Flächen wird verhindert in der Erwartung, zu einem späteren Zeitpunkt höhere Renditen erwirtschaften zu können.

Leerstandsquote

Mit der Leerstandsquote wird der Anteil leer stehender Flächen an einem Gesamtbestand beziffert. Leerstandquoten lassen sich also beispielsweise für einzelne Immobilien, eine Stadt, eine Region oder auch das gesamte Bundesgebiet ermitteln und dienen somit auch als Indikator für die konjunkturelle Entwicklung. Diese Ermittlung ist jedoch mit einem erheblichen Aufwand und hohen Kosten verbunden, vor allem im Hinblick auf die verschiedenen Ursachen. Für die genaue Erhebung von Leerstandsquoten kommt erschwerend hinzu, dass unterschiedliche Definitionen Spielraum lassen und damit bei der Interpretation der Kenngrößen die zugrundeliegende Definition hinterfragt werden sollte.

Multi-Tenant

Als „Multi-tenant“ wird eine Gebäudestruktur bezeichnet, bei der eine Immobilie an mehrere Mieter vermietet ist und mehrere Mieter vergleichbarer Größe auftreten. Im Gegensatz dazu werden Immobilien mit einem einzigen Mieter oder einem großen Hauptmieter als Single-Tenant-Immobilien bezeichnet.

Im Gegensatz zu Single-Tenant-Immobilien ist das Risiko des mit einem Mal auftretenden gesamten Leerstands eines Gebäudes bei Multi-Tenant-Immobilien eher gering, soweit die Mietverträge nicht alle zum selben Zeitpunkt auslaufen. Die Mietvertragslaufzeiten sind hier in der Regel deutlich kürzer als bei Single-Tenant-Immobilien, da bei einem aktiven Vermietungsmanagement hohe Leerstände vermieden werden können und der Eigentümer daher nicht zwangsweise auf lange Mietvertragslaufzeiten angewiesen ist. Aufgrund der kürzeren Mietvertragslaufzeiten weisen Multi-Tenant-Immobilien in der Regel eine verhältnismäßig hohe Drittverwendungsfähigkeit auf, was bei Nachvermietungen geringere Umbaukosten verursacht. Darüber hinaus fallen bei Multi-Tenant-Immobilien in der Regel höhere Kosten für die Verwaltung des Gebäudes an als bei Single-Tenant-Immobilien, da der Verwaltungsaufwand tendenziell mit der Anzahl der Mieter steigt.

Net Asset Value NAV

 

Der Net Asset Value (NAV), deutsch auch Nettoinventarwert, ergibt sich aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände (Assets) abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unternehmens. Seinen Ursprung hat der NAV als Methode zur Bewertung von Unternehmen in den USA, wo das Konzept für die Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen entwickelt wurde. Anwendung findet es auch bei Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Non Property Companies, die üblicherweise über das DCF-Verfahren bewertet werden, muss bei Immobilien-Aktiengesellschaften der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Abschreibungen oft in der Realität nicht vorkommen. Vielmehr ist in der Regel eher ein Wertzuwachs als ein Wertverzehr zu verzeichnen. Ferner können herkömmliche Bewertungskennzahlen wie das Kurs-Umsatz-Verhältnis bei Immobilien-Aktiengesellschaften nicht angewendet werden, da deren Umsätze nicht mit herkömmlichen Industrieunternehmen verglichen werden können. Bei der Ermittlung des Net Asset Value werden diese Tatsachen berücksichtigt. Der NAV errechnet sich bei Immobilien-Aktiengesellschaften aus der Summe der durch externe Sachverständige ermittelten Verkehrswerte zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich aller Verbindlichkeiten. Der Wert wird dann vom jeweiligen Aktienanalysten durch Zu- bzw. Abschläge korrigiert, um den Börsenwert zu erhalten. Dieser ergibt sich aus unterschiedlichen Bewertungskriterien. Hierzu gehören die Qualität der Unternehmenstransparenz, die Qualität des Managements, der Fokus auf Kernkompetenzen oder auch der Zugang zu neuem Kapital. Für die Differenz von NAV zu Public Pricing (Marktkapitalisierung) ist zudem verantwortlich, dass in die Börsenbewertung die Kosten für die Verwaltungstätigkeiten der Gesellschaft mit einfließen, welche im Verkehrswertgutachten (als Basis des NAV) unberücksichtigt bleiben. Gleiches gilt auch für steuerliche Aspekte auf Unternehmensebene, welche durch die Gutachtenbewertung unberücksichtigt bleiben. Ferner berücksichtigt die Gutachtenbewertung weder Größe noch Diversifikation des Immobilienportfolios noch die Fungibilität des Unternehmens. Sie stellt allerdings einen wesentlichen Einfluss auf den Börsenwert eines Unternehmens dar. Ein weiterer Unterschied ergibt sich aus der zeitlichen Betrachtung der beiden Werte. Während in das Verkehrswertgutachten überwiegend vergangenheitsorientierte Daten einfließen, ist die Börsenbewertung eher eine Zukunftseinschätzung des Marktes. Ferner finden die Rechnungslegungstransparenz sowie die Informationspolitik der Immobilien-AG keine Berücksichtigung bei der Gutachtenbewertung, wohingegen diese Komponenten ebenfalls wesentlichen Einfluss auf den Börsenkurs haben. Aus diesem Grund muss der Net Asset Value durch entsprechende Zu- und Abschläge korrigiert werden, um den fairen Börsenwert zu erhalten.

Formal lässt sich der NAV wie folgt berechnen:

 

Verkehrswert der Immobilien
+ Wert sonstiger Vermögensgegenstände
./. Fremdkapital
./. (kapitalisierte Overheadkosten)
= Net Asset Value

Auch für Immobilienfonds gewinnt der NAV als Vergleichskennzahl und Zielgröße an Bedeutung, da hier keine börsentägliche Preisfindung vorliegt. Auch hier gibt es keine brancheneinheitliche Berechnungsmethodik; es empfiehlt sich jedoch, der Empfehlung der Branchenverbände BVI (national) und/oder INREV (europäisch) zur Berechnung des NAV zu folgen.

Opportunistic

Bei der strategische Ausrichtung "Opportunistic" handelt sich um stark risikoaffine Immobilieninvestments mit einem signifikant ausgeprägten Risikoprofil. Kern der Strategie ist das gezielte Investment in Projektentwicklungen oder Bestandsimmobilien, welche im Verhältnis zum gegenständlichen Potential signifikant unterbewertet sind. Die entsprechenden Potentiale sind im Rahmen einer Repositionierung auf Grundlage umfassender technischer, wirtschaftlicher, politischer sowie planungs- und baurechtlicher Maßnahmen zu heben. Hinsichtlich der üblichen Haltedauer sind opportunistische Investments in der Regel kurzfristig fokussiert und zielen regelmäßig auf eine zeitnahe Veräußerung ab. Prägende Merkmale opportunistischer Investments sind hohen Renditechancen bei gleichzeitig vorliegenden großen spekulative Risiken.

Portfolio

Im Zusammenhang mit Vermögensanlagen bezeichnet ein Portfolio die Zusammenstellung einer Mehrzahl von Anlagen eines Typus oder eine Kombination aus verschiedenen Anlageklassen. Im Zusammenhang mit Immobilien beschreibt ein Portfolio z. B. einen Bestand an Grundstücken.

Portfoliomanagement

Die Planung, Steuerung und Kontrolle von Anlagenportfolios ist Aufgabe des Portfoliomanagements. Eine eingehende Portfolioanalyse bildet die Basis und gibt dem Portfoliomanager einen Gesamtüberblick über den aktuellen Immobilienbestand. Indem alternative Szenarien zur Ableitung der wirtschaftlichen Entwicklung im Hinblick auf Rendite und Risiko des Portfolios gebildet werden, wird der Portfoliomanager in die Lage versetzt, einen Plan für das bestehende Portfolio zu erstellen. Ziel ist dabei die langfristige Optimierung des Portfolios im Hinblick auf die Ziele des Eigentümers. Die Optimierung kann neben Maßnahmen zur Verbesserung der Qualität der Bestandsimmobilien auch Objektverkäufe aus dem Bestand sowie Zukäufe weiterer Immobilien umfassen.

Struktur und Performance

Eines der Grundprobleme, mit dem sich das Portfoliomanagement beschäftigt, liegt in der Steuerung des Verhältnisses der erwarteten Rendite zum Risiko der Anlagen. Die Rendite und das Risiko einer Anlage sind üblicherweise positiv korreliert, d. h., höher rentierliche Anlagen weisen auch höhere Risiken auf. Das Risiko der einzelnen Anlagen lässt sich jedoch über die Struktur des Portfolios, also die gezielte Selektion von Immobilienanlagen im Portfolio, bis zu einem gewissen Grad abschwächen bzw. diversifizieren. Welche Portfoliozusammenstellung dabei für den Investor optimal ist, hängt ganz wesentlich von seinen Präferenzen bezüglich der Rendite und des Risikogrades des Portfolios ab. Der Erfolg eines Portfolios wird mittels Performanceanalyse ermittelt. Dazu stehen verschiedene Instrumente wie u. a. die Ermittlung verschiedener Rendite- und Risikomaße, der Vergleich derselben mit einer Benchmark oder die Attributionsanalyse zur Verfügung. Bei letzterer wird das Ergebnis in einzelne Komponenten zerlegt, sodass die wesentlichen Einflussfaktoren auf die Rendite erkennbar werden.

Rendite

Der Begriff Rendite ist nicht einheitlich definiert. Im Allgemeinen gibt die Rendite den wirtschaftlichen Erfolg einer Investition, entweder gemessen am Verhältnis des Endwertes einer Investition zu ihrem Anfangswert oder gemessen an ihrem Ertragsüberschuss wieder. Je nach Betrachtung kann die Rendite für eine Periode (statische Verfahren) oder über mehrere Perioden (dynamische Verfahren) ermittelt werden. Die Rendite resultiert allgemein aus den Einnahmen und Ausgaben, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind. Zu den Einnahmen gehören Mieteinnahmen, Zinserträge aus eventuellen Liquiditätsüberschüssen, Steuerrückzahlungen und der Verkaufserlös. Die Ausgaben umfassen den Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten, die laufenden Betriebskosten wie Instandhaltung, Modernisierung etc. und die Fremdfinanzierungskosten (Zins und Tilgung) sowie Steuerzahlungen.


In Wissenschaft und Praxis werden unterschiedliche Renditekennzahlen verwendet. Häufig fließen bei gleicher Terminologie aber auch unterschiedliche Parameter in die Berechnungen ein, was eine Vergleichbarkeit insbesondere im internationalen Kontext erschwert. 

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine schrittweise Anpassung des Mietzinses in einer bestimmten Höhe und in bestimmten Zeitintervallen, auf die sich Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss einigen. Es wird im Mietvertrag genau beschrieben, wann und in welcher Höhe (absolut oder prozentual) die Miete steigen soll. Die Anpassung der Miete erfolgt schriftlich, ohne dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen einreichen oder Fristen abwarten muss. Staffelmietvereinbarungen können sowohl für Wohnraum- als auch Gewerberaummietverträge vereinbart werden. Allerdings gelten dabei unterschiedliche Regelungen.

Staffelmiete bei Wohnräumen:
Gemäß § 557 a BGB können Staffelmieten für jeden beliebigen Zeitraum vereinbart werden. Die Miete bzw. die jeweilige Erhöhung ist in der Staffelmietvereinbarung als Geldbetrag auszuweisen. Gemäß § 557 a Abs. 1 BGB muss dabei die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Sonstige Mietanpassungsmöglichkeiten wie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sind gemäß § 557 a Abs. 2 BGB ausgeschlossen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.
Wie die Marktmiete darf auch die Staffelmiete gemäß § 5 WiStG und § 291 StGB gewisse Grenzen nicht übersteigen. Nach § 557 a Abs. 3 BGB kann bei der Staffelmietvereinbarung das gesetzliche Kündigungsrecht des Mieters für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden.

Staffelmiete bei Gewerberäumen:
Die besonderen Vorgaben der Staffelmietvereinbarung für Wohnraum gelten bei Geschäftsraummietverträgen nicht. Das bedeutet, dass auch eine prozentuale Anpassung des Mietzinses vereinbart werden kann. Allerdings empfiehlt es sich, die Mieterhöhung dennoch in absoluten Beträgen zu vereinbaren, um Missverständnisse zu vermeiden.
Ferner können die Anpassungsintervalle im Gegensatz zum Wohnraum weniger als ein Jahr betragen. Neben der Staffelmietvereinbarung können bei Gewerbemietverträgen weitere Vereinbarungen getroffen werden wie zum Beispiel eine Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich einer Umsatzmiete.


Für den Mieter ergibt sich im Zusammenhang mit der Staffelmiete das Risiko, dass sich die zu zahlende Miete im Laufe der Zeit erheblich von der Marktmiete abweichen kann. Allerdings kann sich dies auch vorteilhaft für den Mieter auswirken, sofern die Markmiete stärker steigt, als die vertraglichen Mietanpassungen.

Top-7-Standorte

Als Top-7-Standorte werden die Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf bezeichnet. Sie gelten aufgrund ihrer Größe und insbesondere ihrer Wirtschaftskraft als die attraktivsten Immobilienstandorte in Deutschland. Durch das starke Interesse nationaler und internationaler Marktteilnehmer (Investoren), tendieren sowohl die Mietpreise als auch die realisierten Investitionsvolumina auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau.

 

Total Expense Ratio TER

 

Die Total Expense Ratio (TER) beschreibt den Anteil der Kosten und Gebühren eines Fonds am durchschnittlichen Fondsvermögen eines Geschäftsjahres. Dabei werden sämtliche Kosten berücksichtigt, die zulasten des Fondsvermögens entstanden sind, mit Ausnahme von Transaktionskosten. Kosten, die aufseiten des Anlegers anfallen wie beispielsweise der Ausgabeaufschlag, werden ebenfalls in der TER nicht berücksichtigt. Sonstige in der Ertrags- und Aufwandsrechnung enthaltene Aufwendungen werden hingegen von der TER erfasst. Dazu gehören neben den Managementgebühren auch Aufwendungen, die Dritten zufließen, wie beispielsweise:

- Marketingausgaben
- Kosten für Bewerter
- Kosten für Wirtschaftsprüfer
- Anwaltskosten
- Gebühren für Verwahrstellen (ehem. Depotbanken)

Die Total Expense Ratio wird auch als Gesamtkostenquote bezeichnet. Der Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI) schlägt für die Berechnung folgende Formel vor:

TER = GKn / FV * 100

Dabei gilt:


TER = Gesamtkostenquote in Prozent
GKn = Tatsächlich belastete Kosten ohne Transaktionskosten
FV = Durchschnittliches Fondsvolumen im Berichtszeitraum

Das durchschnittliche Fondsvermögen ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel von Werten regelmäßiger Stichtage. Die Regelmäßigkeit ist einmal zu wählen und entsprechend beizubehalten.


Der Zweck in der Ermittlung der TER liegt darin, die Gebühren der einzelnen Anlagevehikel transparent zu machen, um eine Vergleichbarkeit der einzelnen Produkte herzustellen. Anleger können auf dieser Basis die Kosteneffizienz des Fondsmanagements beurteilen und diesen Faktor mit in ihrer Anlageentscheidung berücksichtigen.

Unternehmensimmobilie

Unternehmensimmobilien sind bauliche Einrichtungen, die als Hülle für betriebliche Prozesse dienen. Im engeren Sinne handelt es sich dabei um Prozesse aus Forschung, Logistik, Anwendungstechnik sowie Leicht- und Schwerindustrie. Im weiteren Sinne lassen sich mit diesem Begriff alle betrieblich genutzten Immobilien zusammenfassen. Unternehmensimmobilien stellen in Deutschland den mit Abstand größten Teil der Gewerbeimmobilien dar. Die Eigentumsquote an diesen Immobilien ist sehr hoch; lediglich ein kleiner Teil gehört Investoren.

Kennzeichnend für Unternehmensimmobilien ist deren mögliche Nutzungsänderung durch Umwandlung. So können beispielsweise aus Forschungsflächen Lager entstehen. Diese Flexibilität führt dazu, dass vielfältige Branchen auf unterschiedlichen Flächenarten untergebracht werden können.

Arten von Unternehmensimmobilien

Produktionsimmobilien: In diesem Typus sind Produktionsstätten des sogenannten nicht-störenden verarbeitenden Gewerbes beheimatet. Sie umfassen damit also keine industriell genutzten Flächen, von denen hohe Emissionsbelastungen ausgehen. Häufig weisen sie eine Lage mit vorteilhafter städtischer Anbindung auf.

Transformationsimmobilien: Diese weisen eine organisch gewachsene Gebäudestruktur auf und sind meist in zentraler Lage zu finden. Auf dem Wege der Transformation werden solche Objekte meist von einem Single-Tenant-Objekt mit vormals einheitlicher Nutzung in ein Mehr-Parteien-Objekt unterschiedlicher Nutzung umgewandelt. Häufig bestehen diese Gebäude aus einem renovierten, historischen Teil und einem kombinierten Neubau. Durch diesen historischen Charakter besitzen sie oft ein besonderes Flair.

Logistikimmobilien: In erster Linie Lagerungs- und Umschlagsorte für Waren und Güter, die sich schnell neuen Anforderungen anpassen lassen. Modernere Objekte können durch mehrere Mieter genutzt werden, da bereits bei der Entwicklung eine Drittverwendungsfähigkeit berücksichtigt wurde.

Gewerbeparks: Dabei handelt es sich meist um eine mit eigenem Management versehene Kombination aus Lager-, Büro-, Service- und Freiflächen. Mehrere einzelne Baukörper fügen sich zu einem Ensemble zusammen. Gewerbeparks wurden früher meist außerhalb der Städte und Ballungszentren gebaut, rücken heute jedoch stärker in zentralere Lagen vor.

Value-Add

Der Fokus von Value-Add-Strategien bezieht sich auf Immobilieninvestments in unterbewertete Liegenschaften mit deutlichem Entwicklungspotential. Ziel ist es hierbei Wertsteigerungspotentiale durch Umsetzung strategischer Managementmaßnahmen (Revitalisierung, Umstrukturierung, Mieterwechsel, Projektentwicklung etc.) proaktiv zu heben und operativ umzusetzen bzw. zu verwirklichen.  

 

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht bedeutet für den Berechtigten, dass er im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer an einen Dritten in den Kaufvertrag eintreten darf. Der Vorkaufsberechtigte kann dabei das Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, die mit dem fremden Dritten bereits vereinbart wurden. Durch die einseitige Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt ein zweiter Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande. Der Berechtigte muss allerdings sein Recht innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Übermittlung des wirksamen Kaufvertrages ausüben. Dabei wird er in der Regel durch den Notar informiert. Grundsätzlich wird zwischen vertraglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten unterschieden. Das BGB unterscheidet bei vertraglichen Vorkaufsrechten zwischen dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Vorkaufsrecht.

Sofern das schuldrechtliche Vorkaufsrecht an einem Grundstück nach §§ 463 ff. BGB eingeräumt werden soll, ist eine notarielle Beurkundung gemäß § 311 b Abs. 1 BGB notwendig. Dabei wird zur Sicherung des Vorkaufsrechts eine Vormerkung für den Erwerbsanspruch des Berechtigten im Grundbuch eingetragen. Verpflichtet werden beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht lediglich der Besteller des Vorkaufsrechts sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger. Das bedeutet, dass nur zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht gilt. Es wirkt nicht dinglich und somit belastend auf die Sache.3 Dadurch kann der Verkäufer die Sache zwar grundsätzlich an einen Dritten verkaufen, muss aber mit Schadensersatzansprüchen des Vorkaufsberechtigten rechnen.

Das dingliche Vorkaufsrecht kann im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte vereinbart werden. Es lastet im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht auf der Sache selbst. Aus diesem Grund erhält es im Grundstücksrecht eine höhere Bedeutung als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Durch Einigung und Eintragung wird es im Grundbuch bestellt. Neben Personen können auch Eigentümer eines anderen Grundstücks, und zwar auch für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 BGB). Ferner können mehrere Vorkaufsrechte für unterschiedliche Personen als Rangfolge begründet werden. Das Vorkaufsrecht hat dabei die Wirkung einer Vormerkung, sodass kein gutgläubiger Erwerb möglich ist. Will der Berechtigte von seinem Recht Gebrauch machen, so erfolgt dies durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer. Im Falle einer Enteignung des Eigentümers sind die Inhaber von dinglich gesicherten Vorkaufsrechten gesondert zu entschädigen.


Gesetzliche Vorkaufsrechte bei Grundstücken sind vor allem das Vorkaufsrecht der Gemeinde gem. §§ 24 ff. BauGB, das der Mieter gem. § 577 BGB und das des Miterben gem. § 2034 Abs. 1 BGB. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde dient als Mittel der staatlichen Bodenpolitik (städtebauliche Bauleitplanung und städtebauliche Maßnahmen) und ist bei sämtlichen Grundstückskaufverträgen zu beachten. Es bedarf im Gegensatz zum dinglichen Vorkaufsrecht keiner Eintragung im Grundbuch; es gilt lediglich für Grundstücke und nicht für grundstückgleiche Rechte.

Auch der Mieter hat ein Vorkaufsrecht beim Verkauf seiner Wohnung. Voraussetzung hierfür ist, dass nach der Überlassung der Wohnung Wohneigentum begründet wurde oder begründet werden soll (§ 577 Abs. 1 BGB).Neben diesen sind weitere Vorkaufsrechte in landesrechtlichen Vorschriften enthalten wie beispielsweise in den Bereichen des Naturschutzes, Forstrechts und des Denkmalschutzes.

 

WALT Weighted Average Lease Term

Der Begriff WALT bzw. WAULT, kurz für Weighted Average (Unexpired) Lease Term, ist ein wesentlicher KPI im gewerblichen Immobilienbereich. Etwas konkreter bezeichnet der WALT, wie an der englischen Bezeichnung bereits zu erahnen, die durchschnittliche Restmietdauer eines gewerblichen Immobilienportfolios.

Der WALT bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen eines Portfolios, kann aber beispielsweise auch für die vermietete Fläche ermittelt werden.

Synonyme für den WALT und Abwandlungen

In der Immobilienwirtschaft gibt es – speziell im angloamerikanischen Raum – einige weitere Synonyme für den WALT:

  • WALT – Weighted Average Lease Term

  • WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term

  • WALE – Weighted Average Lease Expiry

  • WALL – Weighted Average Lease Length

 

Neben der Bezeichnung WALT ist in Deutschland auch die Bezeichnung WAULT recht weit verbreitet.

Eng verwandt mit dem WAULT ist außerdem der so genannte WAULT to break, der die Gesamtmiete bis zu dem Zeitpunkt berücksichtigt, zu dem die Mieter ihren Mietvertrag zum ersten Mal ordentlich kündigen können.

Berechnung des WALT bzw. WAULT

Die Berechnungslogik des WAULT kann anhand der folgenden Formel nachvollzogen werden:

  • WALT = Vertraglich vereinbarte Mieteinnahmen über die gesamte Laufzeit aller Verträge / Aktuelle Gesamtmieteinnahmen pro Jahr

Die gesamten vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen repräsentieren dabei die Summe über alle Mieter eines Gebäudes oder Portfolios.

Im Grunde genommen handelt es sich um die Berechnung eines gewichteten Mittelwertes mit den jeweiligen Jahresmieten als Gewichtungsfaktoren. 

Mit ein paar zusätzlichen Informationen über die Mieterstruktur eines Portfolios kann der WALT Investoren dabei helfen, einige für das Investment wesentliche Fragen zu beantworten:

  • Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von unter 3-5 Jahren weist darauf hin, dass das Portfolio in Kürze ein Problem mit vielen auslaufenden Mietverträgen bekommen könnte. Die mittelfristigen Mieteinnahmen sind mit einem höheren Risiko behaftet

  • Planbarkeit der Gewinne: Umgekehrt bedeutet ein WAULT von mehr als sagen wir mal 7-8 Jahren einerseits eine hohe Transparenz bzgl. der zukünftigen Einnahmen und Gewinne, andererseits aber auch nur ein begrenzte Möglichkeit für Mietsteigerungen

  • Fluktuation: Gewerbegebäude mit geringem WALT und generell kurz laufenden Mietverträgen weisen tendenziell eine erhöhte Mieterfluktuation auf, was in der Regel negative Effekte auf die operativen Bewirtschaftungskosten hat. Eine höhere Mieter-Fluktuation führt nämlich möglicherweise zu höheren Maklerprovisionen und Anzeigengebühren, höheren Leerstandszeiten etc.

  • Konzentrationsrisiko: Hat ein Gewerbeobjekt einen Kernmieter, der für den Großteil des WALT verantwortlich zeichnet, ist die Abhängigkeit von diesem einen Mieter recht hoch. Da große Ankermieter in der Regel geringere Mieten zahlen, ist der auf Basis der Mieteinnahmen berechnete WAULT typischerweise niedriger als der auf Basis der Fläche berechnete WAULT

 

Darüber hinaus kann der WALT aus Investorensicht je nach Marktgegebenheiten ganz unterschiedlich interpretiert werden. Ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt z.B. sehr stark und steigen die Mieten tendenziell an, dann sind eher kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) erstrebenswert und umgekehrt.

Neben den bisher beschriebenen Zusammenhängen wirkt sich der WALT auch auf die Bewertung einer Gewerbeimmobilie bzw. eines Gewerbeportfolios aus. So sind Investoren aufgrund des erhöhten Leerstandsrisikos bei einem niedrigen WAULT in der Regel nur zur Zahlung eines reduzierten Kaufpreises bereit.

ABELS Immobilienbewertung -  Ingenieure Sachverständige Gutachter