Verkehrswertgutachten - Kurzübersicht

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• Durch ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt.

• Umgangssprachlich wird ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB als Vollgutachten bezeichnet.

• Ein Verkehrswertgutachten ist für Gericht, Behörde und Finanzverwaltung (Finanzamt) erforderlich sowie für gerichtliche Auseinandersetzungen, die Überführung von Betriebs- und Privatvermögen, zur Bilanzierung von Immobilien gemäß Handelsgesetzbuch (HGB) und in vielen weiteren Fällen, so auch bei einer Erbschaft oder Scheidung.

• Die gesetzlichen Vorgaben für ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB ergeben sich aus dem Baugesetzbuch (§ 194 BGB) sowie aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in jeweils aktuellster Fassung.

• Ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB erfordert immer und ausnahmslos die Begutachtung durch den Sachverständigen vor Ort.

• Der Verkehrswert wird grundsätzlich anhand von gesetzeskonformen Bewertungsverfahren ermittelt sowie unter Berücksichtigung der Daten der Gutachterausschüsse, relevanter Objektdokumente sowie unter Beachtung sämtlicher wertrelevanter Einflüsse des gegenständlichen Marktumfeldes (Wirtschaftssituation etc.). 

• Sämtliche Rechte und Belastungen werden bei einem Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB im Detail erfasst und hinsichtlich der Werteinwirkung gewürdigt.

• Alter und Zustand, insbesondere Schäden und Mängel werden im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB im Detail erfasst.

 

Verwendung eines Verkehrswertgutachtens

 

Ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB kann grundsätzlich für jede Art von Immobilie erstattet werden. Anhand eines Verkehrswertgutachtens gemäß § 194 BauGB erhalten Sie ein unabhängiges, qualifiziertes und verlässliches Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie. Ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB ist unter anderem bei folgenden Fällen erforderlich:

 

• in Steuer- und Vermögensfragen bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung

• beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie

• für private Zwecke, um die Höhe des Vermögens festzustellen

 

Zwingend erforderlich ist ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB bei:

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• gerichtlichen Auseinandersetzungen insbesondere Zwangsversteigerungen, Scheidungen, Erbschaften etc.

• Angelegenheiten des Nachlassgerichtes oder Betreuungsgerichtes

• zu hoch angesetzten Werten durch das Finanzamt

• bei der Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen

• für sämtliche finanzwirtschaftliche Zwecke wie Bilanzierung gemäß HGB oder auch Beleihungswertermittlung

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Das Verkehrswertgutachten wird bei ABELS Immobilienbewertung durch Ingenieure und öffentlich-rechtlich zertifizierte Sachverständige erstattet und ist daher von Gerichten, Behörden und der Finanzverwaltung (Finanzamt) anerkannt und damit gerichtsfest.

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Grundlegende Informationen

 

Im Rahmen eines ersten Beratungsgespräches klären wir sämtliche Sachverhalte die für die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens gemäß § 194 BauGB erforderlich sind. Hierbei handelt es sich insbesondere um:

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• Anlass: Wofür benötigen Sie das Gutachten? Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Gerichtsprozess, Zwangsversteigerung, Finanzierung, Finanzamt, Kauf, Verkauf, Bilanzierung von Anlagevermögen nach HGB?

• Objekttyp: Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt, Betreiberimmobilie, Managementimmobilie etc.

• Haushalte: Wie viele Wohneinheiten oder Gewerbeeinheiten gibt es?

• Standort: Wo befindet sich die Immobilie?

• Rechtslage: Müssen Rechte von Dritten bewertet werden, die im Grundbuch eingetragen sind (zum Beispiel ein Sanierungsvermerk)? Liegen Baulasten wie zum Beispiel ein Wegerecht vor? Sind Altlasten im Altlastenverdachtskataster dokumentiert? Gibt es mögliche Kontaminierungen oder Kampfmittel im Boden?

• Baurecht: Welches Baurecht gilt für das Grundstück? Ist eine Bebauung nach §30 BauGB (Bebauungsplan), §33 BauGB (Planaufstellung), §34 BauGB (Umgebungsbebauung) bzw. §35 BauGB (Bauen im Außenbereich) des Baugesetzbuches möglich? Welche Entwicklungen sind zukünftig vorgesehen?

• Bewertungsrelevante Stichtag: Welcher Stichtag gilt gemäß ImmoWertV? Der Wertermittlungsstichtag ist gemäß §3 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und damit entscheidend für die Marktverhältnisse. Der Qualitätsstichtag wird in §4 ImmoWertV beschrieben und ist entscheidend für den Zustand der Immobilie oder des Grundstücks an einem definierten Stichtag. Beide Stichtage können dasselbe Datum besitzen. Relevant sind diese beiden Stichtage mitunter für den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung oder bei Erbschaftsangelegenheiten durch den zeitlichen Unterschied zwischen Bewertungsstichtag und Todestag. Weiterhin sind unterschiedliche Stichtage insbesondere bei Enteignungsverfahren oder Umlegungsverfahren relevant.

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Damit durch ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB der Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie präzise ermittelt werden kann muss der Sachverständige über eine überdurchschnittliche Qualifikation und Erfahrung verfügen. Hierbei handelt es sich insbesondere um:

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• Immobilienfachwissen: Der Sachverständige muss die Immobilie selbst untersuchen - dies setzt die höchstpersönliche Leistungserbringung voraus. Der Sachverständige hat Mängel und Schäden an der Bausubstanz zu prüfen und Dokumente des Grundstücks, Planunterlagen, Genehmigungen, Altlasten, Baulasten und mögliche rechtliche Beschränkungen zu analysieren. Hierbei handelt es sich unter anderem um Erbbaurecht, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch oder Wohnrecht oder weitere wertrelevante komplexe Sachverhalte. Innerhalb des Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB bzw. der Wertermittlung sind sämtliche wertrelevante Umstände angemessen zu berücksichtigen und zu würdigen.

• Marktkenntnis: Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB stellt ein aussagekräftiges und objektives Gutachten (Vollgutachten) dar und reflektiert immer den nationalen, regionalen sowie makro- und mikrolagenspezifischen Immobilienmarkt. Neben Informationen des Gutachterausschusses sind hierbei weitere Fachkenntnisse, eigene Erfahrungssätze als auch Marktanalysedaten erforderlich.  

• Methodenkenntnis: Je nach Bewertungsobjekt und Zweckdienlichkeit sind unterschiedliche Bewertungsverfahren anzuwenden. Im Regelfall erfolgt in Deutschland die Anwendung gemäß ImmoWertV und umfasst das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Eine besondere Bedeutung kommt hierbei der sogenannten Modellkonformität zu, da nur durch die einwandfreie und richtige Anwendung der Bewertungsverfahren eine rechtssichere bzw. gerichtsfeste Verwertbarkeit möglich ist.

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Umfang eines Verkehrswertgutachtens

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Ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB für Immobilien weist üblicherweise einen Umfang zwischen 50 und 100 DIN A4-Seiten inklusive Anlagen und kurzer Fotodokumentation auf. Das Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB liefert eine objektive und rechtssichere Wertermittlung einer Immobilie in umfassendster Form.

 

Inhaltlich werden bei einem Verkehrswertgutachten die nachfolgenden Punkte berücksichtigt:

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• Überprüfen sämtlicher Wohnflächen und Nutzflächen (Technik, Räume, Dachböden, Außenanlagen etc.)

• Technische Objektprüfung, Sichtprüfung / Funktionsprüfung von Fenstern, Türen, Technik, Dach, Fassade etc.

• Überprüfung der Immobilie auf neuralgische Punkte insbesondere Schäden und Mängel

• Vollumfassende Ableitung sämtlicher wertrelevanter Parameter

• Detaillierte Argumentationskette (gerichtsfest)

• Fotodokumentation des Bewertungsobjektes 

• Umfassende Anlagen (Grundbuch, etc.)

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Das Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB liefert Informationen

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• zum Bodenwert sowie objektabhängig zum Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert

• zum baulichen Gebäudezustand insbesondere zu Schäden und Mängeln

• zu Instandhaltungs-/Instandsetzungserfordernissen in Form von Kostenschätzungen

• zur umfassenden Analyse des gegenständlichen Immobilienmarktes

• zur detaillierten Verfahrensbeschreibung

 

​Höchstpersönlich Leistungserbringung

 

Gemäß der IHK-Mustersachverständigenordnung (MSVO) ist  nach § 10 die persönliche Aufgabenerfüllung durch den Sachverständigen zwingend erforderlich. Die angeforderten Leistungen sind unter Anwendung der dem Sachverständigen zuerkannten Sachkunde in eigener Person zu erbringen (persönliche Aufgabenerfüllung). 

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ABELS Immobilienbewertung erbringt sämtliche Beratungs-, Ingenieur- und Sachverständigenleistungen höchstpersönlich. Wir agieren als qualifiziertes, deutschlandweit tätiges Ingenieur- und Sachverständigenbüro und erbrignen sämtliche Leistungen ausnahmslos höchstpersönlich. Nur hierdurch kann eine hohe Qualität und höchstmögliche Transparenz sowie Sicherheit gewährleistet werden. Wir verzichten bewusst auf die Vergabe an Drittpersonen. Sämtliche Begutachtungen, Beratungen und Gutachtenerstattungen werden direkt durch uns höchstpersönlich erbracht.

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Unserer Ansicht nach ist es nicht zweckdienlich, Teilleistungen an Dritte zu vergeben. Alle von uns erbrachten Leistungen weisen ein sehr hohes Qualitätsniveau auf, sodass unsere Leistungen und insbesondere unsere gutachterlichen Stellungnahmen sowie Gutachten jederzeit verteidigt werden können. Dies lässt sich nur gewährleisten, indem der beauftragte Sachverständige selbst das Bewertungsobjekt in Augenschein nimmt und das beauftragte Gutachten oder die beauftragte Beratungs- und/oder Ingenieurleistung persönlich erbringt.

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In einer Zeit die von Digitalisierung, Automatismen und Fremdvergaben aufgrund von Umsatzerhöhungsabsichten geprägt ist, verbleiben wir bei hochqualitativen Beratungs-, Ingenieur- und Sachverständigenleistungen. Unseren Auftraggebern garantieren wir philosophiegeprägt höchstmögliche Beratungsqualität, Transparenz und Sicherheit für fundierte immobilienwirtschaftliche Entscheidungen. Dies setzt voraus, dass sich unsere Auftraggeber ausnahmslos auf die Qualität der von uns erbrachten Leistungen, deren Zuverlässigkeit und Objektivität sowie Beständigkeit verlassen können.