ABELS Immobilienbewertung
Sicherheit durch Sachverstand

Im Rahmen eines Kurzgutachtens erhalten Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer, Investoren, Erbengemeinschaften, Betreuer Rechtsanwälte, Steuerberater sowie unter Umständen auch Gerichte (z.B. Zwangsversteigerungen etc.) und das Finanzamt alle wichtigen Informationen zu einer bestimmten Immobilie (Zustand, Mängel, Wert) in Form einer gutachterliche Stellungnahme bzw. einem sogenannten Kurzgutachten (auch als Wertindikation bezeichnet). Hierbei handelt es sich um eine sehr stark verkürzte Form einer Wertermittlung. Das Kurzgutachten kommt insbesondere dann zur Verwendung, wenn verschiedene Eigentümerparteien in den Kauf/ Verkauf einer Immobilie involviert sind (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Erbengemeinschaft etc.). Hier liefert das Kurzgutachten eine neutrale, aussagekräftige Werteinschätzung und bildet insbesondere die Grundlage für Wertfestsetzungen, Einigungsvereinbarungen, Übertragungsvereinbarungen oder Preisverhandlungen.

Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Vollgutachten) umfasst die ausführliche Dokumentation sämtlicher Unterlagen sowie die detaillierte Auseinandersetzung mit wertrelevanten Sachverhalten zu einer Immobilie und weist den Marktwert mit Stichtagsbezug aus. Es ist somit die umfangreichste sowie aussagekräftigste Form der Immobilienbewertung und ist unter anderem bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Behörden und insbesondere vor der Finanzverwaltung bzw. dem Finanzamt zwingend erforderlich.

Das Verkehrswertgutachten hat vor Gericht, Behörden und der Finanzverwaltung Bestand und wird häufig auch im Zusammenhang mit Versicherungen und insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt. Es handelt sich somit um ein rechtssicheres bzw. gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.

Zu folgenden Anlässen wird ein Verkehrswertgutachten benötigt (Auflistung nicht abschließend):

• Bei Kauf und/oder Verkauf von Immobilien
• Bei Erbschaftsstreitigkeiten insbesondere bei Pflichtteilergänzungsansprüchen
• Bei Scheidungen mit Rechtsstreit
• Bei Zwangsversteigerungen
• Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen
• Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Einlage in das Betriebsvermögen
• Bei Projektbewertungen
• Bei Streitfragen über die Erbschafts- oder Schenkungssteuer
• Zur Vorlage bei Versicherungen
• etc.

Die Dauer der Erstattung eines Gutachtens hängt maßgeblich von der Gutachtenart, der Immobilienart sowie der verfügbaren Datengrundlage ab.   

Im Regelfall kann ab der erfolgten Begutachtung bzw. ab Vorlage sämtlicher wertrelevanter Dokumente von folgenden Bearbeitungszeiten für Standardobjekte (Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Wohn- und Geschäftshaus etc.) ausgegangen werden:

Kurzgutachten (Wertindikation und gutachterliche Stellungnahme): 5-7 Werktage

Verkehrswertgutachten (Vollgutachten): 8-12 Wochen

Gutachten

Wir vereinbaren in der Regel Pauschalhonorare um höchstmögliche Kostensicherheit und Transparenz zu gewährleisten. Sprechen Sie uns hierzu gerne persönlich an. 

Zur Orientierung:

Honorar Verkehrswertgutachten (Vollgutachten): rd. 1,20% des festgestellten, unbelasteten Verkehrswertes inkl. Umsatzsteuer sowie zzgl. sämtlicher Nebenkosten

Honorar Kurzgutachten (Wertindikation, gutachterliche Stellungnahme): rd. 0,60% des festgestellten, unbelasteten indikativen Objektwertes inkl. Umsatzsteuer sowie zzgl. sämtlicher Nebenkosten berechnet.

Beratungen

Immobilienwirtschaftliche und -technische Beratungsleistungen, die in keinem direkten Zusammenhang mit einem Gutachtenauftrag stehen, berechnen wir mit einem Honorar in Höhe von 250,00 € je angefangener Stunde inkl. Umsatzsteuer zzgl. ggf. anfallender Nebenkosten. Auch für Beratungen vereinbaren wir regelmäßig Pauschalhonorare. 

Sprechen Sie uns hierzu gerne persönlich an. 

Zahlungsbedingungen:

Grundsätzlich gilt Vorkasse als vereinbart.

Unverbindliche Beispiele für Pauschalhonorare:

• Hauskaufberatung, Objektprüfung bzw. technische Begutachtung: ab € 1.190,00 inkl. USt.
• Wertindikation ohne technische Begutachtung (Fern-Indikation): ab € 500,00 inkl. USt.
• Kurzgutachten mit technischer Begutachtung: ab € 1.785,00 inkl. USt.
• Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück: ab € 2.380,00 inkl. USt.
• Verkehrswertgutachten Eigentumswohnung: ab € 3.570,00 inkl. USt.
• Verkehrswertgutachten Einfamilienhaus: ab € 3.570,00 inkl. USt.
• Verkehrswertgutachten Wohn-/Geschäftshaus: ab € 5.000,00 inkl. USt.
• Bauabnahme bzw. Bauabnahmebegleitung inkl. Vor- und Nachbereitung: € 2.975,00 inkl. USt.

Durch den Vollzug der Bauabnahme wird das Bauprojekt von der Bauphase in die Nutzungsphase überführt. Hierbei übernimmt der Bauherr (Besteller) das Bauwerk (z.B. Haus, Eigentumswohnung etc.) als auch sämtliche Rechte und Pflichten. 

Aufgrund der werkvertraglichen Rechtsnatur von Bauleistungen, Architekten- und Ingenieurverträgen muss der Auftraggeber (i.d.R. Bauherr/Besteller) diese beauftragten Leistungen nach erfolgter Leistungserbringung abnehmen. Wird die Abnahme durch den Auftraggeber nicht ausdrücklich erklärt, so kommt eine konkludente Abnahme in der Praxis durch die Zahlung der Schlussrechnung nach Leistungserbringung in Betracht. Bedeutsam ist hierbei, dass mit dem Zeitpunkt der Abnahme die Ingangsetzung der Gewährleistungsfristen beginnt (Verjährung der Mängelansprüche des Auftraggebers). Ist dieser Zeitpunkt der Abnahme nicht exkat definiert, so ergeben sich aus diesem Umstand weitreichende Folgen, welche mit signifikanten Unsicherheiten und Haftungsrisiken behaftet sind.

Es ist daher grundsätzlich zu empfehlen, eine Abnahme stets ausdrücklich zu erklären. 

Mit erfolgter Abnahme 
- wird die Vergütung der Leistung fällig, 
- beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche,
- geht die Gefahr der zufälligen Verschlechterung auf den Bauherren (Besteller) über,
- verlieren dem Bauherrn bekannte, aber nicht angezeigte Mängel den Beseitigungsanspruch,
- muss der Bauherr einen Mangel nachweisen, sofern er eine vorbehaltslose Abnahme erklärt hat (Beweislastumkehr).

Bei der Bauabnahme ist zu beachten, das diese als einseitige Erklärung des Bauherrn zu verstehen ist. Mit Übernahme des Bauwerks erklärt der Bauherr (Besteller) explizit, dass das bestellte Werk (Bauprojekt z.B- Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) entsprechend der getroffenen Vereinbarungen (Bauvertrag) fertiggestellt und im Wesentlichen frei von Mängeln ist. Aus diesem Grunde sollten im Übergabeprotokoll sämtliche Bedenken und Mängel aufgeführt werden, auch wenn sich diese offenbar nur unwesentlich auf die Gesamtleistung auswirken. 

Bei der Bauabnahme ist zu beachten, dass

- dies ein wesentlicher bzw. bedeutender rechtlicher Schritt ist,
- alle Mängel, Bedenken und ggf. nicht einwandfreie Ausführungen protokolliert werden,
- jeder Vertragspartner eine von allen Beteiligten unterschrieben Ausfertigung des Bauabnahmeprotokolls erhält.

Wichtiger Hinweis:
Für Baulaien ist es oft schwierig, Mängel oder fehlerhafte Ausführungen zu erkennen. Es ist daher empfehlenswert, einen unabhängigen Bauberater, Gutachter oder Sachverständigen zu beauftrgen, welcher Sie fachlich qualifiziert begleitet.

Teilabnahme
Als klassische „Bauabnahme“ versteht man die endgültige Übergabe eines Bauvorhabens an den Bauherrn (Besteller). Abweichend hiervon, kann eine Abnahme von Teilleistungen durch eine sogenannte 'Teilabnahme' erfolgen. Teilabnahmen sind jedoch nur dann sinnvoll, wenn es sich um ein sich abgeschlossenes Leistungsbild handelt (z.B. Fertigtellung Rohbau oder Inbetriebnahme technischer Anlagen etc.). Es kommt stets auf die klare Trennbarkeit der Teilleistung von der Gesamtleistung an, sodass eine eigenständige Gebrauchsfähigkeit der Teilleistung berücksichtigt werden kann. Bedeutsam ist auch bei Teilabnahmen die rechtliche Folge. Wie bei der Gesamtabnahme, führt auch die Teilabnahme zur Auslösung des Vergütungsanspruchs sowie zur Ingangsetzung von Fristen hinsichtlich etwaiger Mängelansprüche.

Bei Teilabnahmen ist stets darauf zu achten, dass die abzunehmenden Teilleistungen
- für sich allein als gebrauchsfähig und nutzbar anzusehen sind,
- auf die individuelle Funktionsfähigkeit überprüft werden können,
- nach allgemeiner Verkehrsanschauung als selbstständig anzusehen sind,
- keine Mängel aufweisen.

Wichtiger Hinweis:
Nach geltendem Werk- und Bauvertragsrecht gemäß BGB kann eine Teilabnahme auch bei einem Architekten- und Ingenieurvertrag vereinbart werden.

Ausdrückliche/förmliche Bauabnahme
Die Abnahme versteht sich als körperliche bzw. physische Übernahme des vertraglich vereinbarten Werkes (z.B. Bauwerk, Haus, Eigentumswohnung, sonstige Bauleistung etc.). Der Bauherr (Besteller) erhält im Regelfall durch den Vollzug der Bauabnahme die Verfügungsgewalt über das vertragliche Werk indem er Zugang zum Objket erhält (z.B. Schlüsselübergabe) und das bestellte Werk nutzen kann (Nutzen-/Lastenübergang). Folglich erklärt der Bauherr (Besteller) mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls ausdrücklich die Abnahme des Werkes. Bei vorliegenden, gravierenden Mängeln, welche dazu führen, dass eine Abnahme verweigert werden könnte, kommt eine vorbehaltliche Abnahme in Betracht, soweit die Gebrauchsfähigkeit dem Grunde nach möglich ist und der gegenständliche gravierende Mangel zeitnah behoben werden kann, ohne das die Gebrauchstauglichkeit in Gesamtheit eingeschränkt ist. Grundsätzlich sind sämtliche Mängel und Bedenken zu deklarieren und anhand einer Beschreibung zu erläutern. Aufgrund der Mangel- und Bedenkenanzeige kann die Geltendmachung von Rechten und Durchsetzung von Ansprüchen vorbehalten werden. In dem zu unterzeichnenden Abnahmeprotokoll sind die Mängel- und Bedenkenpositionen aufzulisten. Wird das Bauwerk trotz Kenntnis über Mängel vorbehaltslos abgenommen, so verliert der Bauherr (Besteller) seine Gewährleistungsrechte gemäß BGB. Eine schriftlich fixierte Bauabnahme stellt immer eine ausdrückliche und auf Grund des Abnahmeprotokolls eine förmliche Abnahme dar - unabhängig davon, ob es sich um eine Abnahme unter Vorbehalt oder um eine vorbehaltlose Abnahme handelt.

Stillschweigende Bauabnahme 
Neben der ausdrücklichen Bauabnahme kommt es in der Praxis regelmäßig zu einer sogenannten stillschweigenden Abnahme. Im Gegensatz zu einer ausdrücklichen Abnahme erklärt der Bauherr (Besteller) in diesem Fall durch schlüssiges bzw. konkludentes Verhalten die Abnahme des Werkes. Ab wann eine solche Abnahme durch schlüssiges Verhalten angenommen werden kann ist in jedem Einzelfall individuell zu betrachten. Die Rechtsprechung  folgt hierbei dem Grundsatz, dass eine stillschweigende Abnahme dann vorliegend ist bzw. angenommen werden kann, sofern exemplarisch das Werk (z.B. Haus, Eigentumswohnung, Bauleistung etc.) in Besitz genommen wird und der Bauunternehmer hieraus unter Berücksichtigung von Treu und Glauben als auch mit Rücksicht auf die Verkehrssitte davon ausgeht, dass der Bauherr (Besteller) das Werk als vertragsgemäß anerkennt. Voraussetzung hierzu ist jedoch, dass der Bauherr (Besteller) ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Werkes auf eventuelle Mängel hatte. Weiterhin muss noch ein schlüssiges Verhalten hinzukommen, aus welchem letztendlich der Schluss gezogen werden kann, dass der Bauherr (Besteller) das Werk billigt. Ein ebensolches Verhalten liegt durch die Zahlung des Werklohnes und der Inbesitznahme (Nutzung) des Werkes (z.B. Haus, Eigentumswohnung, sonstige Bauleistung etc.) vor. Eine stillschweigende Abnahme ist aufgrund des fehlenden Abnahmeprotokolls keine förmliche Abnahme. Im Übrigen handelt es sich bei der ausdrücklichen und bei der stillschweigenden Abnahme jeweils um eine  rechtsgeschäftliche Abnahme und bildet damit den Gegensatz zur fingierten Abnahme.

Fingierte Bauabnahme / Fiktive Abnahme
Der Bauherr (Besteller) ist grundsätzlich zur Bauabnahme verpflichtet. Eine Verweigerung ohne Grund (nur bei gravierenden Mängeln) führt im Regelfall dazu, dass der Bauunternehmer angemessene Frist zur Abnahme setzt. Verstreicht diese Frist sodann fruchtlos, so gilt das Werk (z.B. Haus, Eigentumswohnung, sonstige Bauleistung) als abgenommen. Die Abnahme wird folglich fingiert. Zu beachten sind die gesetzten Fristen, welche grundsätzlich angemessen sein sollten (z.B. 12 Werktage).

Bauherrn (Besteller) sollten sich nicht darauf verlassen, dass ebensolche Mängel, die während der Baumaßnahme zwar angezeigt, aber noch nicht abgestellt sind, automatisch dazu führen, dass eine Bauabnahme verweigert werden kann. Bauherrn (Besteller) sind regelmäßig der Ansicht, dass Sie die Abnahme nicht benötigen, weil die Mängel bereits angezeigt sind. Dies ist jedoch grob falsch. Bei der Abnahme sollten sämtliche, also auch die bereits angezeigten und nicht beseitigten Mängel als auch etwaige Bedenken ausdrücklich deklariert und angezeigt werden. Dies ist inbsesondere dann wichtige, wenn der Bauunternehmer eine Abnahmefrist gesetzt und gleichzeitig über die Folgen einer Abnahmeverweigerung aufgeklärt hat. Verstreicht die Abnahmefrist ohne dass der Bauherr (Besteller) sich gemeldet hat, so kann von einer fingierten Abnahme ausgegangen werden. Bauherrn (Besteller) sollten eine Abnahme nicht grundlose verweigern, da im Zweifel auch hier von einer Fiktion der Abnahme ausgegangen werden könnte. Es ist völlig unerheblich, ob es sich um wesentliche Mängel handelt. Die fiktive Abnahme erlaubt es dem Bauunternehmer, seinen Werklohn einzufordern bzw. einzuklagen.

Hinweis: 
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