Ein professionelles Beleihungswertgutachten schafft eine strukturierte und nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung von Immobilien im Zusammenhang mit Finanzierungen und der Beurteilung von Immobiliensicherheiten. Im Mittelpunkt steht der Beleihungswert als langfristig orientierter Wertmaßstab, der nachhaltige Objektmerkmale und normale regionale Marktgegebenheiten berücksichtigt.

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ABELS Immobilienbewertung unterstützt institutionelle Auftraggeber bei der fachgerechten Wertermittlung von Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Immobilien. Die Bewertung orientiert sich am konkreten Bewertungsanlass, an den einschlägigen rechtlichen Vorgaben und – soweit anwendbar – an der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

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Was ist ein Beleihungswertgutachten?

 

Ein Beleihungswertgutachten untersucht und dokumentiert den für Beleihungszwecke maßgeblichen Immobilienwert. Im Gegensatz zum Verkehrswert, der auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag abstellt, berücksichtigt die Beleihungswertermittlung den langfristig nachhaltigen Wert der Immobilie unter vorsichtigen Annahmen.

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Nach § 3 BelWertV ist der Beleihungswert unabhängig von vorübergehenden, insbesondere konjunkturell bedingten Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente zu ermitteln. Maßgeblich sind die nachhaltigen Eigenschaften des Objekts, die normalen regionalen Marktverhältnisse sowie die derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen.

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Damit stellt der Beleihungswert eine eigenständige Bewertungsgröße dar. Er ist weder automatisch mit dem Verkehrswert identisch noch durch einen pauschalen Abschlag vom Marktwert zu bestimmen.

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Für welche Auftraggeber erstellen wir Beleihungswertgutachten?

 

Unser Angebot richtet sich insbesondere an:

• Banken und Kreditinstitute

• Pfandbriefbanken und Institute der Immobilienfinanzierung

• Versicherungsunternehmen und institutionelle Immobilieninvestoren

• Kreditwirtschaftliche Bewertungs- und Risikomanagementbereiche

• Unternehmen und professionelle Marktteilnehmer mit entsprechendem Bewertungsbedarf

 

Der konkrete Leistungsumfang wird mit dem Auftraggeber abgestimmt. Dabei werden die einschlägigen regulatorischen Anforderungen, interne Bewertungsrichtlinien, der Verwendungszweck und die benötigte Dokumentation berücksichtigt.

 

Welche Immobilien können bewertet werden?

 

Je nach Auftrag und fachlicher Eignung umfasst die Beleihungswertermittlung unter anderem:

• Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen

• Wohn- und Geschäftshäuser

• Büro- und Verwaltungsgebäude

• Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien

• Gemischt genutzte Immobilien

• Grundstücke und geeignete Entwicklungsobjekte

• Immobilienbestände und Portfolios nach gesonderter Auftragsabstimmung

 

Entscheidend sind die objektspezifischen Eigenschaften, die nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit und die Verwertbarkeit im maßgeblichen Marktumfeld.

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Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt?

 

Die Ermittlung des Beleihungswerts erfordert eine differenzierte Betrachtung der nachhaltigen Ertragskraft, der baulichen und rechtlichen Eigenschaften sowie der langfristigen Marktbedingungen. Die Wahl und Anwendung der Verfahren richtet sich nach der BelWertV, soweit diese für den konkreten Bewertungsauftrag maßgeblich ist.

 

Ertragswertverfahren

Bei ertragsorientierten Immobilien bildet die nachhaltige Ertragsfähigkeit einen wesentlichen Schwerpunkt der Untersuchung. Berücksichtigt werden unter anderem nachhaltig erzielbare Mieten, Bewirtschaftungskosten, objektspezifische Risiken und die langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit. Vorübergehende Sondereffekte und nicht nachhaltig erzielbare Erträge sind kritisch zu würdigen.

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Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient der ergänzenden Beurteilung der baulichen Substanz und des Grundstücks. Dabei werden die maßgeblichen Grundstücksmerkmale, die Gebäudesubstanz, die Herstellungskostenansätze, Alterswertminderungen und weitere relevante Faktoren untersucht.

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Vergleichswertverfahren

Bei geeigneten Wohnimmobilien kann nach Maßgabe der BelWertV anstelle des Sachwertverfahrens ein Vergleichswert ermittelt werden. Voraussetzung ist eine ausreichende und geeignete Grundlage aus Vergleichsdaten. Die Verfahrenswahl und die daraus abgeleiteten Ergebnisse sind nachvollziehbar zu begründen.

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Nachhaltigkeit und Plausibilisierung

Die Wertermittlung berücksichtigt die langfristigen Eigenschaften des Objekts und die regionalen Marktverhältnisse. Abweichungen zwischen den Ergebnissen der Verfahren, besondere Objektmerkmale und wesentliche Bewertungsannahmen sind im Rahmen des jeweiligen Auftrags kritisch zu überprüfen und nachvollziehbar zu dokumentieren.

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Grundlage sind die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die BelWertV, soweit sie anwendbar ist, sowie die für den jeweiligen Auftrag maßgeblichen Bewertungsanforderungen.

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Strukturierter Ablauf der Beleihungswertermittlung

 

1. Auftragsklärung und Bewertungszweck

Zu Beginn stimmen wir den Bewertungszweck, die Immobilie, den geforderten Wertermittlungsstichtag, die einschlägigen Anforderungen und das gewünschte Berichtsformat ab.

 

2. Unterlagenprüfung

Die zur Verfügung gestellten Unterlagen werden auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft. Hierzu können unter anderem Grundbuchauszüge, Flur- und Lagepläne, Bauunterlagen, Mietverträge, Flächenberechnungen, Objektinformationen und vorhandene technische Dokumentationen gehören.

 

3. Objektbesichtigung und technische Bestandsaufnahme

Das Objekt wird im vereinbarten Umfang besichtigt. Die wertrelevanten baulichen, tatsächlichen und nutzungsbezogenen Merkmale werden aufgenommen und dokumentiert. Nach § 5 BelWertV ist eine Besichtigung im Rahmen der dort geregelten Beleihungswertermittlung vorgesehen.

 

4. Analyse der nachhaltigen Ertrags- und Wertparameter

Die verfügbaren Objekt- und Marktdaten werden ausgewertet. Dabei werden die relevanten Ertrags-, Sach- und gegebenenfalls Vergleichswertansätze entsprechend den anwendbaren Bewertungsregeln untersucht.

 

5. Wertermittlung und Plausibilisierung

Die Ergebnisse werden nachvollziehbar hergeleitet. Wesentliche Bewertungsannahmen, wertrelevante Risiken und auffällige Abweichungen werden im erforderlichen Umfang erläutert.

 

6. Gutachtenerstellung und Übergabe

Das Gutachten wird entsprechend dem vereinbarten Auftrag und den maßgeblichen Anforderungen erstellt. Besondere Vorgaben des Auftraggebers, etwa zu Unterlagen, Datenformaten oder ergänzenden Erläuterungen, stimmen wir im Vorfeld ab.

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Beleihungswertgutachten mit Ingenieurkompetenz und Immobilienexpertise

Die professionelle Beleihungswertermittlung erfordert sowohl immobilienwirtschaftliche Kenntnisse als auch ein fundiertes Verständnis der technischen Eigenschaften eines Bewertungsobjekts.

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ABELS Immobilienbewertung verbindet ingenieurtechnische Kompetenz mit zertifizierter Immobilienbewertung und einer strukturierten, nachvollziehbaren Gutachtenerstellung.

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Ihre Vorteile im Überblick:

• Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024

• Ingenieurtechnische Kompetenz und sachverständige Objektbeurteilung

• Umfassende Erfahrung mit Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie komplexen Spezialimmobilien

• Nachvollziehbare Darstellung und Ableitung der wesentlichen Wertparameter

• Berücksichtigung nachhaltiger Ertragsverhältnisse und objektspezifischer Risiken

• Individuelle Abstimmung mit institutionellen Auftraggebern

• Regionale Marktkenntnis im Rhein-Main-Gebiet und deutschlandweit

• Auftragsbezogene Abstimmung der Dokumentation und des Leistungsumfangs

 

Die konkrete Eignung des Gutachtens für einen bestimmten Finanzierungs-, Sicherheiten- oder regulatorischen Zweck hängt von den Anforderungen des jeweiligen Auftraggebers ab. Diese werden vor Auftragsannahme abgestimmt.

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Häufige Fragen zum Beleihungswertgutachten

 

Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bezieht sich auf den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der maßgeblichen Grundstücksmerkmale voraussichtlich erzielt werden kann. Der Beleihungswert nach § 3 BelWertV ist dagegen langfristig ausgerichtet und berücksichtigt nachhaltige Eigenschaften und normale Marktverhältnisse unter Ausschaltung spekulativer Elemente. Beide Werte können voneinander abweichen.

 

Was regelt die BelWertV?

Die Beleihungswertermittlungsverordnung regelt die Ermittlung von Beleihungswerten im Anwendungsbereich des § 16 Abs. 1 und 2 Pfandbriefgesetzes. Sie enthält unter anderem Anforderungen an Bewertungsgrundsätze, Wertermittlungsverfahren, Gutachten und Gutachter. Ob und in welchem Umfang sie für einen konkreten Auftrag maßgeblich ist, hängt vom jeweiligen rechtlichen und auftragsspezifischen Rahmen ab.

 

Für welche Immobilien wird ein Beleihungswertgutachten erstellt?

Je nach Auftrag und Objektart kommen unter anderem Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Gewerbeobjekte, gemischt genutzte Immobilien und geeignete Grundstücke infrage.

 

Können Banken und Versicherungen Beleihungswertgutachten beauftragen?

Ja, entsprechende Bewertungsleistungen können nach individueller Auftragsklärung für Banken, Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen erbracht werden. Dabei werden Bewertungszweck, einschlägige Anforderungen, Unterlagen und das benötigte Berichtsformat vorab abgestimmt. Die Verwendbarkeit für einen konkreten regulatorischen Zweck ist gesondert zu prüfen.

 

Welche Unterlagen werden für die Wertermittlung benötigt?

Je nach Immobilie und Bewertungsauftrag werden beispielsweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Mietverträge, Angaben zu Betriebskosten, Informationen zu Modernisierungen und vorhandene technische Unterlagen benötigt. Eine objektspezifische Unterlagenliste wird im Rahmen der Auftragsklärung bereitgestellt.

 

Wie lange dauert die Erstellung eines Beleihungswertgutachtens?

Die Bearbeitungsdauer richtet sich nach Objektart, Komplexität, Verfügbarkeit der Unterlagen, Besichtigungsbedarf und Umfang der geforderten Dokumentation. Der konkrete Zeitrahmen wird nach Sichtung der Auftragsinformationen abgestimmt.

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