Immobilien Due Diligence & Investmentanalyse
Technische, wirtschaftliche und wertorientierte Prüfung von Immobilieninvestitionen für private und institutionelle Investoren.
Eine Immobilieninvestition sollte nicht allein auf Basis eines Exposés, eines Kaufpreises oder einer prognostizierten Rendite entschieden werden.
Wir verbinden ingenieurtechnische Begutachtung, Immobilienbewertung und wirtschaftliche Investmentanalyse, um Immobilieninvestitionen ganzheitlich zu beurteilen. Dabei betrachten wir nicht nur den aktuellen Wert einer Immobilie, sondern auch ihren technischen Zustand, den erforderlichen Investitionsbedarf, wirtschaftliche Potenziale und wesentliche Risiken.
Für private und professionelle Investoren, Bestandshalter, Banken, Projektentwickler und Unternehmen.
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Zertifizierter Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
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Spezialisiert auf Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien
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Anerkannt bei Gericht, Behörde und Finanzamt
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Im Rhein-Main-Gebiet und deutschlandweit
Eine Immobilie ist mehr als ihr Kaufpreis
Ein attraktiver Kaufpreis bedeutet nicht automatisch eine attraktive Investition.
Entscheidend ist das Zusammenspiel verschiedener Faktoren:
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Ist der Kaufpreis durch den Immobilienwert plausibel?
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Welchen technischen Zustand weist das Objekt tatsächlich auf?
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Welche Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind absehbar?
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Welche Investitionen sind kurz-, mittel- und langfristig erforderlich?
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Sind die angesetzten Mieterträge und Bewirtschaftungskosten plausibel?
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Welche technischen, wirtschaftlichen und objektspezifischen Risiken bestehen?
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Welches Rendite- und Wertentwicklungspotenzial bietet die Immobilie?
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Welche Auswirkungen haben unterschiedliche Annahmen auf das Investment?
Eine qualifizierte Due Diligence schafft hierfür eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Technische Due Diligence
Den technischen Zustand einer Immobilie vor der Investition verstehen
Die technische Prüfung bildet einen wesentlichen Bestandteil unserer Immobilien-Due-Diligence. Auf Grundlage einer ingenieurtechnischen Untersuchung beurteilen wir den baulichen und technischen Zustand des Objekts und identifizieren wesentliche Risiken sowie absehbaren Investitionsbedarf.
Je nach Objekt und Auftrag können unter anderem betrachtet werden:
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Baukonstruktion und Gebäudehülle
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Dach und Fassaden
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Fenster und Außentüren
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Keller- und erdberührte Bauteile
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Feuchtigkeit und erkennbare Schadensbilder
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Innenausbau und wesentliche Bauteile
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technische Gebäudeausrüstung
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Heizungs-, Lüftungs- und Sanitäranlagen
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Elektroinstallation
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Aufzugsanlagen
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Außenanlagen
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erkennbare Instandhaltungsdefizite
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Modernisierungs- und Sanierungsbedarf
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technische Auffälligkeiten und Risiken
Dabei geht es nicht darum, jede Immobilie pauschal vollständig technisch zu untersuchen. Entscheidend ist vielmehr eine objekt- und transaktionsbezogene Prüfung der für die Investitionsentscheidung relevanten Sachverhalte.
Investitionsbedarf und CAPEX
Nicht nur den Zustand feststellen. Zukünftigen Kapitalbedarf quantifizieren.
Ein wesentlicher Bestandteil einer belastbaren Investmentanalyse ist die Frage:
Welche Investitionen kommen nach dem Erwerb auf den Eigentümer zu?
Technische Feststellungen werden deshalb – soweit im jeweiligen Auftrag möglich – hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Bedeutung eingeordnet.
Dabei können beispielsweise berücksichtigt werden:
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kurzfristig erforderliche Maßnahmen
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mittelfristiger Instandhaltungsbedarf
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absehbare Modernisierungen
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technische Erneuerungszyklen
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energetisch relevante Maßnahmen
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Sanierungsbedarf
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erforderliche Investitionen zur nachhaltigen Bewirtschaftung
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Investitionsrisiken bei älteren Gebäuden
Die Betrachtung des CAPEX ist insbesondere bei Bestandsimmobilien von hoher Bedeutung. Denn eine scheinbar attraktive Bruttorendite kann sich erheblich verändern, wenn notwendige Investitionen nach dem Ankauf nicht ausreichend berücksichtigt wurden.
Immobilienbewertung und Verkehrswert
Was ist die Immobilie tatsächlich wert?
Ein Bestandteil der Investmentanalyse kann die qualifizierte Bewertung der Immobilie sein.
Als spezialisiertes Ingenieur- und Sachverständigenbüro erstellen wir unter anderem Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sowie qualifizierte Kurzgutachten.
Dabei wird der Wert nicht isoliert betrachtet.
Technischer Zustand, Bausubstanz, Instandhaltungsbedarf, Modernisierungsmaßnahmen und sonstige wertrelevante Eigenschaften können erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Beurteilung eines Objekts haben.
Je nach Aufgabenstellung können unter anderem folgende Fragen im Mittelpunkt stehen:
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Ist der geforderte Kaufpreis marktgerecht?
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Wie ist der ermittelte Immobilienwert einzuordnen?
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Welche wertrelevanten technischen Faktoren bestehen?
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Welche Auswirkungen haben Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen?
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Welche Annahmen liegen der wirtschaftlichen Betrachtung zugrunde?
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Wie belastbar ist die vorliegende Wertvorstellung?
Verkehrswert und Investmententscheidung sind dabei nicht dasselbe.
Der Verkehrswert beschreibt den Wert einer Immobilie unter den gesetzlichen und methodischen Rahmenbedingungen der Verkehrswertermittlung.
Die Investmentanalyse geht darüber hinaus und betrachtet die Immobilie aus Sicht der konkreten Investitionsentscheidung.
Investmentanalyse
Aus Immobilieneigenschaften werden Investitionskennzahlen.
Eine Immobilie kann einen plausiblen Verkehrswert besitzen und dennoch für einen bestimmten Investor wirtschaftlich unattraktiv sein. Deshalb betrachten wir, abhängig von der Aufgabenstellung, neben dem Immobilienwert auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Investments.
Mögliche Bestandteile sind:
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Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
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aktuelle und nachhaltig erzielbare Erträge
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Mietstruktur
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Bewirtschaftungskosten
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Instandhaltungsaufwand
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CAPEX
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Finanzierungsszenarien
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Renditekennzahlen
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Cashflow-Betrachtung
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Wertentwicklung
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Sensitivitätsanalysen
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Chancen und Risiken
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mögliche Exit-Szenarien
Ziel ist keine theoretische Modellrechnung, sondern eine nachvollziehbare und realistische Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des konkreten Investments.
Due Diligence für Immobilienankäufe
Vor dem Kauf wissen, worauf Sie sich einlassen.
Bei einem Immobilienankauf treffen innerhalb kurzer Zeit weitreichende Entscheidungen aufeinander. Kaufpreis, Finanzierung, technischer Zustand, Mietverhältnisse, Investitionsbedarf und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten müssen zusammen betrachtet werden.
Unsere Due-Diligence-Leistung kann dabei helfen, wesentliche Entscheidungsparameter vor dem Ankauf strukturiert zu erfassen.
Typischer Ablauf
1. Erstgespräch und Definition der Zielsetzung
Wir klären zunächst, welche Immobilie geprüft werden soll und welche Fragestellungen für die konkrete Transaktion relevant sind. Zusammen überführen wir die Auftragsanforderungen in unseren Sachverständigenvertrag und legen Ihren Auftrag an.
2. Sichtung der verfügbaren Unterlagen
Vorhandene Objektunterlagen, Gutachten, Pläne, Mietinformationen und weitere relevante Dokumente werden hinsichtlich ihrer Aussagekraft und Plausibilität betrachtet. Bereits vor der technischen Objektprüfung beginnen wir mit aufwändigen Überprüfungen.
3. Technische Objektprüfung
Bei entsprechender Beauftragung erfolgt eine ingenieurtechnische Begutachtung und Bewertung wesentlicher technischer Sachverhalte und sämtlicher Flächen.
4. Immobilienbewertung
Abhängig von der Aufgabenstellung wird der Immobilienwert bzw. Verkehrswert qualifiziert beurteilt.
5. Wirtschaftliche Investmentanalyse
Kaufpreis, Erträge, Kosten, CAPEX und weitere relevante Faktoren werden in den wirtschaftlichen Zusammenhang des Investments gestellt.
6. Risiko- und Chancenanalyse (SWOT-Analyse)
Technische und wirtschaftliche Erkenntnisse werden hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Investitionsentscheidung eingeordnet.
7. Entscheidungsgrundlage
Die wesentlichen Erkenntnisse werden strukturiert und nachvollziehbar zusammengeführt.
Für welche Immobilien?
Unsere Leistungen können, abhängig von Objekt, Größe und Aufgabenstellung, unter anderem für folgende Immobilien eingesetzt werden:
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Mehrfamilienhäuser
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Wohn- und Geschäftshäuser
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größere Wohnanlagen
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Gewerbeimmobilien
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gemischt genutzte Immobilien
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Anlageimmobilien
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Bestandsimmobilien
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Entwicklungsobjekte
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Grundstücke mit Entwicklungsperspektive
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Immobilienportfolios
Insbesondere bei größeren oder technisch anspruchsvollen, komplexen Immobilien kann die Verbindung aus Bewertung, technischer Begutachtung und Investmentanalyse einen erheblichen Mehrwert schaffen.
Für wen ist eine Due Diligence sinnvoll?
Private Investoren
Sie möchten eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und benötigen neben den wirtschaftlichen Kennzahlen eine unabhängige Einschätzung von Wert, Zustand und Investitionsbedarf.
Bestandshalter
Sie möchten den Zustand und zukünftigen Investitionsbedarf eines bestehenden Immobilien
“Herr Abels hat uns sehr gut beraten. Seine sehr freundliche und zuvorkommende Beratung hat dazu beigetragen, dass wir unsere Immobilie zügig und sehr sicher verkaufen konnten. Besonders zu erwähnen ist die hohe Fachkompetenz von Herrn Abels. Nicht nur beim Verkauf unserer Immobilie sondern auch bei der Finanzierung durch die Käufer hat Herr Abels sehr gut unterstützt. Durch die umfassende technische Bewertung der Immobilie, konnten sämtliche Rückfragen der finanzierenden Bank schnell geklärt werden. Herr Abels bietet einen erstklassigen Service, er war immer zu erreichen und hat sowohl uns als auch die Interessenten hervorragend beraten. Vielen Dank!”
Helmut Kronach
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