Qualifizierte Kurzgutachten, Wertgutachten und Gutachten für individuelle Sachverhalte

Wissenswertes zu qualifizierten Kurzgutachten

Nicht in jeder Situation ist die Erstattung eines umfangreichen Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB für Immobilien erforderlich, welches vor Gericht, Behörden und Finanzverwaltung Bestand haben muss.

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Als Gutachter und Sachverständiger bieten wir daher qualifizierte Kurzgutachten (auch als Wertgutachten, Wertindikation oder gutachterliche Stellungnahme bezeichnet) an, um individuelle immobilienwirtschaftliche und technische Sachverhalte und Fragstellungen zu klären bzw. zu beantworten. Im Unterschied zu einem Verkehrswertgutachten sind bei qualifizierten Kurzgutachten die inhaltlich ausgeprägten, begründenden und ableitenden Beschreibungen und umfassenden Argumentationsketten, Erläuterungen der Wertansätze sowie die enthaltenden Anlagen (Fotos, Kartenmaterial etc.) lediglich in stark verkürzter Form dargestellt.

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Auskünfte aus weiteren öffentlichen Registern wie z.B. Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Denkmalschutz, Kaufpreissammlung etc. werden in der Regel nicht eingeholt und sind nicht Bestandteil eines qualifizierten Kurzgutachten zur Immobilienbewertung. Vielmehr basiert ein qualifiziertes Kurzgutachten auf den primären Angaben des Auftraggebers.

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Die Erstattung eines qualifizierten Kurzgutachten durch einen Immobiliengutachter zur Feststellung des Immobilienwertes ist immer dann sinnvoll, wenn eine Verwendung vor Gericht oder dem Finanzamt nicht notwendig bzw. keine Konfliktsituation wie z.B. Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Erbsituationen oder Scheidung bzw. Rechtsstreitigkeiten gegeben ist. In Fällen zur Verwendung gegenüber Gericht, Behörde und der Finanzamt sowie im Rahmen bestehender oder zu erwartender Rechtsstreitigkeiten ist die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens gemäß §194 BauGB bzw. ein vollumfassendes Gutachten zur Sicherstellung der Anerkennung notwendig und erforderlich.

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Unsere qualifizierten Kurzgutachten nehmen zu problembehafteten Sachverhalten Stellung oder weisen den relevanten, rein indikativen Immobilienwert zum Stichtag der Immobilienbegutachtung aus. Ein solcher Immobilienwert ist nicht als Verkehrswert gemäß §194 BauGB und ebenfalls nicht als Vollgutachten zu verstehen. Das qualifizierte Kurzgutachten gibt aufgrund der starken Limitierung der Argumentationsketten, lediglich rein indikative Immobilienwerte an oder nimmt zu einem konkretisierten Sachverhalt Stellung. Gleichwohl werden, soweit bekannt, auch Rechte und Belastungen sowie Schäden und Mängel berücksichtigt.

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Aufgrund der starken inhaltlichen Limitierung, ist ein qualifiziertes Kurzgutachten (u.a. Wertgutachten) lediglich für solche Fälle geeignet, bei denen innerhalb kürzester Zeit ein rein indikativer Immobilienwert benötigt wird oder zu spezifischen Immobiliensachverhalten Stellung genommen werden soll - z.B. bei Kauf und Verkauf von Immobilien, bei Transaktionsprozessen (Inbound, Exit etc.), bei Schadenfällen sowie bei Erbengemeinschaften und Scheidungsfällen ohne bestehende und ohne zu erwartende Streitigkeiten oder aber bei Sanierungs- und Projektentwicklungsvorhaben. Ein qualifiziertes Kurzgutachten für Immobilien dient daher vorwiegend privaten und außergerichtlichen Zwecken. Darüber hinaus dient das qualifizierte Kurzgutachten für Immobilien der Verifikation und Plausibilisierung eines rein indikativen, potentiellen Immobilienwertes oder spezifizierten Sachverhaltes.

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Im Rahmen eines qualifizierten Kurzgutachten erhalten Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer, Immobilieninvestoren, Erbengemeinschaften, Betreuer Rechtsanwälte, Steuerberater sowie unter Umständen auch das Gericht (z.B. Zwangsversteigerungen etc.) und das Finanzamt alle wichtigen Informationen zu einer bestimmten Immobilie (Zustand, Mängel, Wert) in Form eines sogenannten qualifizierten Kurzgutachten (auch als Wertgutachten oder Wertindikation bezeichnet). Hierbei handelt es sich wie bereits erläutert um eine verkürzte Form der Wertermittlung zur Feststellung eines indikativen Immobilienwertes mit Stichtagsbezug. Das qualifizierte Kurzgutachten kommt insbesondere dann zur Verwendung, wenn verschiedene Eigentümerparteien in den Immobilienkauf oder Immobilienverkauf einer Immobilie involviert sind (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Erbengemeinschaft etc.). Hier liefert das qualifizierte Kurzgutachten für Immobilien eine neutrale, aussagekräftige Werteinschätzung hinsichtlich des Immobilienwertes und des Bauzustands und bildet die Grundlage für die Festsetzungen von Immobilienwerten, Einigungsvereinbarungen, Übertragungsvereinbarungen oder Preisverhandlungen in Immobilienangelegenheiten.

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​​​​Was beinhaltet ein Kurzgutachten?

Unsere qualifizierten Kurzgutachten für Immobilien umfassen rd. 30 DIN A4 Seiten nebst Anlagen wie einer Fotodokumentation. Ferner beinhaltet es eine genaue Beschreibung der bewertungsgegenständlichen Immobilie sowie die Ausweisung der Verfahrenswerte bzw. des festgestellten Immobilienwerts im Rahmen der Immobilienbewertung durch uns als Gutachter und Sachverständige.

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Bei der Wertermittlung der Verfahrenswerte bzw. des Immobilienwerts weisen unsere qualifizierten Kurzgutachten die Besonderheit auf, dass bereits sämtliche wichtigen und für ein Verkehrswertgutachten relevanten Daten aufgenommen werden. So erfolgt bereits eine vollständige technische Begutachtung mit Immobilienaufnahme. Diese technische Begutachtung im Rahmen der Immobilienbewertung stellt ebenfalls die Grundlage für ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB dar.

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Der Verfahrenswert bzw. Immobilienwert wird auch in unseren qualifizierten Kurzgutachten über die Wertermittlungsverfahren gemäß ImmoWertV, dem Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und/oder Ertragswertverfahren abgebildet, sodass auch der indikative Immobilienwert nahezu auf dem Niveau eines Verkehrswertes bzw. Verkehrswertgutachtens ausgewiesen werden kann. Aufgrund der inhaltlichen Limitierung eines qualifizierten Kurzgutachten, gibt es marginale Wertverschiebungen im direkten Vergleich zu einem vollumfassenden Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB, welches wesentlich umfangreicher und präziser ist (rd. 50 bis 100 DIN-A4-Seiten).

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Bei unseren qualifizierten Kurzgutachten erfolgt zudem bereits eine vollumfassende Objektaufnahme bzw. Immobiliendokumentation nebst Erfassung von Schäden, Mängeln, Instandsetzungserfordernissen, erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen und Besonderheiten, sodass auch eine Kostenschätzung zur Beseitigung von Schäden und Mängeln integrativer Bestandteil unserer qualifizierten Kurzgutachten ist. Die hierdurch erreichte Präzision unserer qualifizierten Kurzgutachten ermöglicht bereits eine vollumfassende Verteidigung und wird daher regelmäßig durch Gericht und die Finanzamt anerkannt. Wichtig ist hierbei jedoch zu beachten, dass grundsätzlich für Gericht und Finanzamt nahezu immer ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB für Immobilien erforderlich ist. Nur in Ausnahmefällen wird explizit durch das Gericht oder das Finanzamt ein stark limitiertes Kurzgutachten für Immobilien zur Feststellung des Immobilienwerts gefordert. Sollte dies explizit durch ein Gericht oder das Finanzamt gewünscht werden, so ist dies durch das Gericht oder das Finanzamt in schriftlicher Form zu bestätigen, sodass entsprechende Rechtssicherheit zwecks der Verwendbarkeit und späteren Anerkennung eines  qualifizierten Kurzgutachten zur Feststellung des Immobilienwertes gegeben ist.

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In unseren qualifizierten Kurzgutachten zur Feststellung des Immobilienwertes für Immobilien wird objektspezifisch sowohl das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und/oder das Vergleichswertverfahren nach Möglichkeit in redundanter Form angewendet. Hierdurch wird eine möglichst genaue Wertermittlung des Immobilienwertes erreicht. Auch der Bodenwert bzw. der Grundstückswert wird im Rahmen der Immobilienbewertung explizit ermittelt bzw. berücksichtigt und wird auf das Bewertungsobjekt, das Grundstück bzw. die gegenständliche Immobilie individuell angepasst. Bei der Immobilienbewertung von Eigentumswohnungen werden neben den üblichen wertrelevanten Unterlagen zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen nebst Rückstellungsbildungen, Teilungserklärungen und Erwerbsverträge berücksichtigt um den Wohnungswert bzw. Immobilienwert fundiert und präzise ermitteln zu können.

Qualifiziertes Kurzgutachten:

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• Neutrale und objektive Wertermittlung des Immobilienwerts

• Neutrale und objektive Feststellung des Bauzustands 

• Technische Begutachtung und Beratung vor Ort (Dauer 1-2 Stunden)

• Einsatz moderner Messtechnik zur Immobilienbewertung

• Feuchtigkeitsmessung, Rissanalyse, Schadstoffmessung etc.

• Kostenschätzung bei Schäden, Mängeln oder Sanierungen 

• Bewertung durch einen öffentlich-rechtlich zertifizierten Sachverständigen

• Umfang der Immobilienwertermittlung: rd. 30 DIN A4-Seiten inkl. Anlagen

• Dauer: 5-7 Werktage ab Begutachtung und Vorlage erforderlicher Daten

Vorteile qualifiziertes Kurzgutachten

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• Alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie

• Feststellung des Immobilienwerts auf rd. 30 DIN A4-Seiten

• Vollständige Ausweisung des Immobilienwerts

• Kostenschätzung und Fotodokumentation der Immobilie

• Bei Kauf oder Verkauf von Immobilien

• Bei Schenkung, Scheidung, Erbschaft, Erbengemeinschaft

• Bei Klärungen vor Rechtsverfahren etc.

• Sicherheit und Transparenz über den Immobilienwert

• Sicherheit und Transparenz über den Immobilienzustand bzw. Bauzustand

• Persönliche Beratung durch Sachverständige, Gutachter und Ingenieure

• Keine Delegation an Dritte - Qualitätssicherung

• Unabhängige, objektive und neutrale Immobilienbewertung

• Schriftliche Dokumentation zur Immobilie und zum Immobilienwert

• Schriftliche Dokumentation zum Immobilienzustand bzw. Bauzustand

Zweck und Anlass eines qualifizierten Kurzgutachten

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• Fachlich qualifizierte, unabhängige, objektive und neutrale Wertermittlung

• Feststellung des Immobilienwert durch Gutachter und Sachverständige

• Private und außergerichtliche Verwertbarkeit des Wertgutachten

• Gutachten in Form eines Kurzgutachten bzw. Wertgutachten

• Verwendbar wenn noch kein Rechtsstreit anhängig ist

• Verwendung vornehmlich zu privaten und außergerichtlichen Zwecken

• Geeignet bei Kauf, Verkauf, Schenkung, Übertragung, Scheidung, Erbschaft

• Verwendbar für Betreuung und Klärung von Streitfragen etc. 

• Grundlage für sachliche Verhandlungen

• Frühzeitige Erkennung von Anomalien wie Schäden, Mängel, Abweichungen

• In Ausnahmefällen für Gericht, Behörde und Finanzamt (Finanzbehörde)*

*schriftliche Bestätigung der zuständigen Stelle erforderlich

Verwendungszweck eines qualifizierten Kurzgutachten

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• Schenkung 

• Scheidung

• Erbschaft / Erbfall

• Erbengemeinschaften

• Schadenfälle / Versicherung

• Klärung von Streitfragen (außergerichtlich)

• Kauf oder Verkauf von Immobilien

• Grundlage für sachliche Verhandlungen

• Finanzierungen und Prolongationen

• Sanierung und Modernisierung etc. 

• in Ausnahmefällen für Gericht und Finanzamt

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