Bausubstanz prüfen beim Immobilienkauf: Typische Schäden (Feuchte, Schimmel, Risse, Schadstoffe) und wie Gutachter diese im Rahmen der Kaufberatung bewerten

ABELS Immobilienbewertung
3. Jan.
5 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 4. Jan.

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Bausubstanz prüfen beim Immobilienkauf: Typische Schäden (Feuchte, Schimmel, Risse, Schadstoffe) und wie Gutachter diese im Rahmen der Kaufberatung bewerten

Beim Immobilienkauf ist die Prüfung der Bausubstanz entscheidend, um versteckte Kosten und langfristige Risiken zu vermeiden. Gutachter erkennen Feuchte, Schimmel und Risse frühzeitig, bewerten deren Ursachen und geben konkrete Empfehlungen zur Sanierung und Wertminderung. Unser Beitrag zeigt, welche typischen Schäden auftreten, wie sie bewertet werden und welche Fragen wir als Gutachter beantworten.

Warum die Bausubstanz wichtig ist

Versteckte Mängel können Sanierungskosten in ungeahnter Höhe verursachen.
Langfristige Wertstabilität hängt von der Substanz ab.
Gutachter liefern belastbare Bewertung von Zustand, Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen.

Typische Schäden in der Bausubstanz

Feuchtigkeit: Ursache können Kondensation, Wassereintritt, schlechte Abdichtung oder defekte Bauteile sein.
- Erkennbar an kühlen Oberflächen, feuchten Stellen, Pilzbildung.
- Bewertung: Art der Feuchte, Raum-/Mauerwerkbetroffene Flächen, Dauerbelastung, potenzielle Folgeschäden.
Schimmel: oft Folge von Feuchtigkeit, schlechter Belüftung oder Baumängeln.
- Erkennbar an sichtbarem Schimmel, muffigem Geruch, Feuchtigkeitsindikatoren.
- Bewertung: Risikoklassen je nach Art (Schwarz-, Grün- oder Weißschimmel), potenzielle Gesundheitsgefahren, Sanierungsbedarf.
Risse: Setzungs- oder Bauwerksrisse in Mauerwerk, Betondecken oder Fundamenten.
- Erkennbar als feine bis breite Risse, sich öffnende Fugen, Verformungen.
- Bewertung: Rissursachen (Setzung, Bewegungen, Feuchtigkeit), Tragfähigkeit, erforderliche Instandsetzungen.
Dämmung und Feuchtigkeitsschutz: Mängel an WDVS, Porenbeton, Anschlussfugen.
- Bewertung: Energieverlust, Kondensation, Sanierungsbedarf.
Baukonstruktion und Tragstruktur: Sichtbare Schäden an Stützen, Balken, Decken, Fundamente.
- Bewertung: Tragfähigkeit, Standsicherheit, ggf. Sanierungskosten.

Wie Gutachter diese Schäden bewertet

Sichtprüfung vor Ort: Zustand der Oberflächen, Feuchtigkeitsspuren, Gerüche, Verschleiß.
Mess- und Laborverfahren: Feuchte messen (kumulativ), Trockenrohdichte, Feuchtegehalt, Feuchtigkeitsprofil.
Bauphysik-Check: Wärmebrücken, Taupunkt, Luftwechselrate.
Dokumentation: Fotodokumentation, Mauerwerks- und Baumaterialnachweise, Baupläne, Historie von Renovierungen.
Klassifizierung von Dringlichkeit und Priorität: Sofortmaßnahmen, mittelfristige Sanierung, langfristige Maßnahmen.
Kosten-Nutzen-Analyse: Einschätzung der Sanierungskosten vs. Erhalt des Marktwerts und zukünftiger Kostenrelevanz.
Gutachterempfehlung: Zusammenfassung von Zustand, Risiken, Kosten und ihrem Einfluss auf Kaufentscheidung und Finanzierung.

Praktische Checklisten für Käufer

Vorab-Checkliste vor Besichtigung
- Unterlagen prüfen: Baupläne, Wartungsnachweise, frühere Gutachten.
- Fragen die wir als Gutachter beantworten: Ursachen der Feuchtigkeit, Baumängel, Energieverlust, erforderliche Sanierungen, Gebäudewert und Bauzustand.
Begehung vor Ort
- Feuchteflächen, Porenanteile; sichtbare Risse; Feuchtigkeitsindikatoren; Lüftungsverhalten.
- Dach, Außenhülle, Fensteranschlüsse auf potenzielle Leckagen prüfen.
Nach dem Gutachten
- Priorisierung von Maßnahmen (Dringlichkeit, Kosten).
- Investment-Betrachtung: Welche Sanierungen erhöhen den Gebäudewert bzw. senken zukünftige Kosten?

Typische Bewertungssachverhalte im Gutachten

Feuchtegrad-Klassen (z. B. geringe, mittlere, hohe Feuchtigkeit) und betroffene Bauteile.
Rissbreiten-Klassen und Zustand der Fugen insbesondere bezogen auf Baustatik.
Schimmelbewertung (Gefahrenklasse, betroffene Räume, Hygienemaßnahmen).
Sanierungsbedarf nach Dringlichkeit: sofort, kurzfristig, langfristig.
Einfluss auf Marktwert: ob und wie stark der

Fallbeispiele aus der Praxis

Fallbeispiel Feuchte am Kellerboden: Durchfeuchtung durch fehlende Abdichtung. Als Gutachter identifizieren wir Taupunktprobleme, prüfen Drainage und verhindern weitere Schäden durch Beratungen zur Sanierung und Abdichtung, Luftfeuchtigkeitskontrollen und Sanierungsalternativen. Ergebnis: moderate Kosten, klare Priorisierung, Wertstabilisierung.
Fallbeispiel Schimmel in Feuchtzimmerecken: Mangelhafte Belüftung und Kondensation führen zu Schimmel. Als Gutachter beraten wir zu Belüftungskonzept, Feuchtigkeitsreduzierung und ggf. baulichen Maßnahmen (Fensterlüftung, Wärmeschutz), Kostenrahmen, Gesundheitsrisiko wird bewertet.
Fallbeispiel Risse im Mauerwerk: Setzungsrisse in Altbaufundamenten. Als Gutachter klassifizieren wir Risse nach Breite, Tiefe und Ursachen, verweisen auf Tragwerksstrukturen, empfehlen Verpressungen oder Verstärkungen, damit zukünftig keine Überschreitungen von Toleranzbereichen auftreten. Einfluss auf Sanierungskosten und Marktwert wird nachvollziehbar dargestellt.

Kosten-Nutzen-Analyse für Käufer

Sanierungskosten vs. Wertsteigerung: Welche Investitionen erhöhen den Marktwert tatsächlich? Als Gutachter liefern wir Szenarien mit Investment-Schätzung.
Langfristige Unterhaltskosten: Berücksichtigung von Instandhaltung, Versicherung, eventuellen Wertverlusten. Ziel ist eine transparente Budgetplanung.
Fördermöglichkeiten: Hinweise zu Förderprogrammen, Zuschüssen, z. B. energieeffiziente Sanierung, Dämmung, Fenstererneuerung. Als Gutachter beraten wir insbesondere zur Antragsvorbereitung.

Regionale Unterschiede in der Bewertung

Großstädte vs. ländlicher Raum: Unterschiede bei Materialqualität, Baujahrestypen, Baumängelhäufigkeit und Instandhaltung. Beispielregionen deutschlandweit (z. B. sind wir in Hessen, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Bayern, Berlin, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und Hamburg regelmäßig bzw. mehrfach wöchentlich tätig).
Lokale Bauvorschriften: Berücksichtigung von Denkmalschutz, Fassaden- oder Bodenschutzvorgaben, die Einfluss auf Sanierungsoptionen haben.

Häufige Missverständnisse rund um Bausubstanzprüfungen

„Alles dicht“ heißt nicht „Alles in Ordnung“: Baureparaturen können versteckte Probleme verbergen.
Schimmel bedeutet immer gravierende Kosten: Oft genügt eine Belüftung und Feuchtigkeitskontrolle. Ursachen werden durch uns als Gutachter geklärt.
Als Gutachter und Ingenieure übernehmen wir auch komplexe Bauwerksprüfungen: Bei komplexen Tragwerksproblemen ist ggf. die Beratung durch einen Ingenieur sinnvoll - wir sind als Ingenieur- und Sachverständigenbüro vollumfassend zu nahezu allen Themen rund um Immobilien zu beraten.
Eine technische Begutachtung reicht aus: Klares nein. Eine technische Begutachtung ist lediglich ein Bestandteil der Beratung und erfordert zwingend ein Gutachten als Zusammenfassung der Beratung, der Begutachtung und Ihrer Ziele. Alles andere wäre unseriös. Es ist faktisch nicht möglich, während der Begutachtung zu Sanierungskosten und Sanierungsalternativen direkt Stellung zu nehmen, da umfassende Prüfungen und Berechnungen erfolgen müssen.
Eine Hauskaufberatung kostet nur € 500,00 bis € 800,00: Nein. Eine qualifizierte Beratung mit dem Ziel sämtliche Risiken zu vermeiden, nicht sichtbare Schäden aufzudecken, eine Immobilie im Detail zu prüfen und umfassend zu beraten ist nicht für € 500,00 bis € 800,00 möglich. Qualifizierte Beratungen mit technischer Immobilienprüfung und Gutachten beginnen in der Regel bei € 2.000,00 netto und werden von uns als Pauschale angeboten (rd. 0,50% - 1,50% vom Gegenstandswert). Hierin enthalten sind umfassende und verlässliche Beratungen mit klaren und verbindlichen Aussagen zum Objektwert, Bauzustand, Schäden, Mängeln, Sanierungskosten und Alternativbetrachtungen sowie individuelle Fragestellungen zu Sanierungen, Umbauten und Anpassungen.

Checkliste für Käufer vor dem Abschluss

Unterlagen sammeln: Baupläne, Wartungsnachweise, frühere Gutachten, Renovierungsinformationen.
Vor-Ort-Begehung: Feuchtefelder, Risse, Schimmel, Abdichtungen, Dachzustand, Fensteranschlüsse, Schadstoffe, Außenhülle prüfen.
Gutachter beauftragen: Ursachen der Feuchte, Baumängel, Dringlichkeit der Sanierungen, Kostenrahmen, Auswirkungen auf Finanzierung durch rechtzeitige Beauftragung eines Gutachters klären.
Nach dem Gutachten: Prioritäten setzen, Investitionen bewerten, Zeitplan erstellen.

Häufig gestellte Fragen - FAQ

Welche Schäden werden im Gutachten berücksichtigt? Alle feststellbaren Schäden und Mängel werden in unseren Gutachten berücksichtigt, hierzu zählen u.a. Feuchtigkeit, Schimmel, Risse, Baukonstruktion, Schadstoffe, Dämmung, Tragstruktur etc.
Wie schnell sollten dringende Maßnahmen umgesetzt werden? Sofort bei akuten Gefahren (z. B. strukturelle Beeinträchtigungen, Schimmel mit Gesundheitsrisiko); ansonsten gemäß Priorisierung.
Wie beeinflusst die Bausubstanz den Wert bzw. den Kaufpreis? Sofort erkennbare Mängel senken den Preis. Dokumentierte Sanierungskosten und potenzieller Wertzuwachs durch Sanierungen können den Kaufwert stabilisieren oder erhöhen.

Unser Fazit: Die strukturierte Prüfung der Bausubstanz ist beim Immobilienkauf unverzichtbar. Durch gezielte Erkennung von Feuchtigkeit, Schimmel und Rissbildung, eine fundierte Bewertung der Ursachen und klare Handlungsempfehlungen unterstützen wir sie als Ingenieure, Sachverständige und Gutachter bei der Kaufentscheidung, schützen vor versteckten Kosten und tragen zur Wertstabilität der Immobilie bei.

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