Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Wiesbaden bei Erbschaft: So können Sie einen zu hohen Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachweisen
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Immobilie in Wiesbaden geerbt? Erfahren Sie, wie Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen können.
Eine geerbte Immobilie kann steuerlich deutlich höher bewertet werden, als ihr tatsächlicher Markt- beziehungsweise Verkehrswert am maßgeblichen Bewertungsstichtag ist.
Das kann insbesondere bei Immobilien in Wiesbaden relevant sein. Die gesetzlichen Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) arbeiten bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts mit typisierten Bewertungsverfahren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der dadurch ermittelte steuerliche Wert jedoch über dem tatsächlichen gemeinen Wert der Immobilie liegen.
Genau hier kommt § 198 BewG ins Spiel.
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert einer Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert. Wird dieser niedrigere gemeine Wert erfolgreich nachgewiesen, ist grundsätzlich dieser niedrigere Wert anzusetzen.
Für Erben einer Immobilie in Wiesbaden kann ein fachgerecht erstelltes Verkehrswertgutachten deshalb erhebliche Bedeutung haben.
ABELS Immobilienbewertung unterstützt Eigentümer und Erben in Wiesbaden bei der Ermittlung und Dokumentation des Immobilienwerts sowie beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Vertrauen Sie auf unsere Expertise als spezialisierter und zertifizierter Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024.
Das Wichtigste zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Wiesbaden
Wenn Sie eine Immobilie in Wiesbaden geerbt haben und der vom Finanzamt angesetzte Wert aus Ihrer Sicht zu hoch ist, sollten Sie insbesondere auf folgende Punkte achten:
Maßgeblich ist der gemeine Wert am Bewertungsstichtag.
Bei einer Erbschaft ist der Bewertungsstichtag grundsätzlich der Zeitpunkt, in dem die Steuer entsteht – regelmäßig der Todestag des Erblassers.
Der Steuerpflichtige trägt die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert.
Ein qualifiziertes Gutachten kann als Nachweis dienen.
§ 198 BewG nennt insbesondere Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie von entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.
Auch ein innerhalb eines bestimmten Zeitraums erzielter Kaufpreis kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Nachweis dienen.
Das Gutachten muss sich auf die gesamte wirtschaftliche Einheit beziehen.
Eine bloße Behauptung, dass die Immobilie weniger wert sei, reicht nicht aus.
Was bedeutet „gemeiner Wert“ bei einer Immobilie?
Der Begriff gemeiner Wert stammt aus dem Steuerrecht.
Bei Grundstücken entspricht der gemeine Wert grundsätzlich dem Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag erzielt werden könnte. Im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung wird dieser Wert regelmäßig mit dem Verkehrswert beziehungsweise Marktwert in Verbindung gebracht. Das Bundesfinanzministerium bezeichnet den niedrigeren gemeinen Wert im Zusammenhang mit § 198 BewG ausdrücklich als Verkehrswert beziehungsweise Marktwert.
Für eine geerbte Immobilie in Wiesbaden bedeutet das:
Nicht entscheidend ist allein, welchen Wert das Finanzamt anhand der typisierten gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelt. Entscheidend kann vielmehr sein, ob nachgewiesen werden kann, dass der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger war.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Warum kann der steuerliche Immobilienwert höher sein als der tatsächliche Marktwert?
Das Bewertungsgesetz sieht für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz typisierte Verfahren vor. Je nach Immobilie können dabei unter anderem folgende Faktoren eine Rolle spielen:
Grundstücksgröße
Bodenwert
Gebäudeart
Wohn- und Nutzfläche
Baujahr
Restnutzungsdauer
Bewirtschaftungskosten
Liegenschaftszinssatz
Sachwertfaktoren
Vergleichspreise
Roherträge beziehungsweise Erträge
Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften
Die gesetzlichen Verfahren sollen eine möglichst einheitliche steuerliche Bewertung ermöglichen.
Der konkrete Immobilienmarkt kann sich jedoch anders darstellen.
Gerade bei einzelnen Immobilien können besondere wertmindernde Eigenschaften bestehen, die bei einer typisierten Bewertung nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
erheblicher Sanierungsbedarf
Baumängel
Bauschäden
erheblicher Instandhaltungsstau
ungünstige Grundrissgestaltung
eingeschränkte Nutzbarkeit
besondere Grundstückssituation
ungewöhnliche Grundstückszuschnitte
Altlasten
Belastungen
Wegerechte
Wohnrechte
Nießbrauch
Erbbaurechte
Denkmalschutz
besondere Immissionsbelastungen
schwierige Erschließung
eingeschränkte Bebaubarkeit
problematische Mikrolage
überdurchschnittlich hohe erforderliche Modernisierungskosten
Gerade diese individuellen Eigenschaften können bei der Frage relevant sein, ob der tatsächliche gemeine Wert unter dem steuerlich ermittelten Wert liegt.
§ 198 BewG: Was genau sagt das Gesetz?
§ 198 BewG eröffnet dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Der Gesetzestext sieht vor, dass der niedrigere gemeine Wert angesetzt wird, wenn nachgewiesen wird, dass dieser am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert.
Als Nachweis kann regelmäßig insbesondere dienen:
ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder
ein Gutachten einer entsprechend staatlich bestellten, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten sachverständigen Person beziehungsweise eines entsprechenden Gutachters.
Außerdem kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag für das zu bewertende Grundstück erzielt wurde und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind.
Immobilienerbschaft in Wiesbaden: Der Bewertungsstichtag ist entscheidend
Ein besonders wichtiger Punkt wird bei Erbschaften häufig übersehen:
Es geht nicht einfach um den heutigen Immobilienwert.
Entscheidend ist grundsätzlich der Wert am Bewertungsstichtag.
Bei einer Erbschaft ist daher regelmäßig der Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich.
Beispiel:
Eine Person erbt ein Einfamilienhaus in Wiesbaden.
Der Erbfall tritt am:
15. März 2026
ein.
Das Finanzamt ermittelt einen Grundbesitzwert von:
900.000 Euro
Der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie könnte aufgrund erheblicher Modernisierungs- und Instandhaltungsdefizite jedoch beispielsweise nur:
700.000 Euro
betragen haben.
Dann kann grundsätzlich geprüft werden, ob der niedrigere gemeine Wert von 700.000 Euro gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden kann.
Entscheidend ist dabei nicht allein, welchen Wert die Immobilie heute hat.
Vielmehr muss die Bewertung auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag bezogen werden.
Warum ist der Nachweis eines niedrigeren Werts mehr als eine einfache Immobilienbewertung?
Ein häufiger Fehler besteht darin, den Vorgang mit einer gewöhnlichen Immobilienbewertung zu verwechseln.
Ein einfaches Wertgutachten mit einer aktuellen Marktpreiseinschätzung beantwortet nicht automatisch die Frage:
Welchen gemeinen Wert hatte diese konkrete Immobilie am Bewertungsstichtag für steuerliche Zwecke?
Für den Nachweis nach § 198 BewG muss das Gutachten deshalb auf den konkreten Bewertungsfall zugeschnitten sein.
Insbesondere müssen die wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie nachvollziehbar dokumentiert und die Wertermittlung auf den maßgeblichen Stichtag bezogen werden.
In Hessen bestehen hierfür konkrete Anforderungen an entsprechende Gutachten. Das Hessische Justizministerium veröffentlicht beispielsweise Anforderungen an Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Dort wird unter anderem auf die nachvollziehbare, begründete, vollständige und verständliche Darstellung sowie auf die Angabe des Bewertungsstichtags und die Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit hingewiesen.
Welche Immobilien in Wiesbaden können betroffen sein?
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann grundsätzlich bei unterschiedlichen Arten von Immobilien relevant sein.
Zum Beispiel bei:
Einfamilienhäusern in Wiesbaden
Etwa in:
Sonnenberg
Nordost
Südost
Biebrich
Dotzheim
Bierstadt
Erbenheim
Schierstein
Frauenstein
Naurod
Auringen
Kloppenheim
Igstadt
Rambach
Eigentumswohnungen
Zum Beispiel bei einer geerbten Eigentumswohnung in der Wiesbadener Innenstadt, in Westend, Rheingauviertel, Südost oder Biebrich.
Mehrfamilienhäusern
Bei Mehrfamilienhäusern können beispielsweise Ertragssituation, Instandhaltungszustand, Mietverhältnisse und baulicher Zustand erheblichen Einfluss auf den Wert haben.
Grundstücken
Auch bei unbebauten Grundstücken können beispielsweise Baurecht, Erschließung, Grundstückszuschnitt und tatsächliche Nutzbarkeit relevant sein.
Besonderheiten des Immobilienmarktes in Wiesbaden
Wiesbaden ist kein einheitlicher Immobilienmarkt.
Der Wert einer Immobilie hängt stark von der konkreten Lage und den individuellen Eigenschaften des Grundstücks ab.
Das betrifft insbesondere die Unterschiede zwischen einzelnen Stadtteilen und Mikrolagen.
Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt Wiesbaden veröffentlicht regelmäßig Marktinformationen und Immobilienmarktberichte. Der aktuelle Immobilienmarktbericht 2026 steht über die Landeshauptstadt Wiesbaden zur Verfügung. Die Auswertungen basieren unter anderem auf realen Kaufverträgen und enthalten Informationen über unterschiedliche Marktsegmente.
Für eine individuelle Wertermittlung reicht es deshalb nicht aus, lediglich einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Wiesbaden heranzuziehen.
Ein Einfamilienhaus in Sonnenberg kann einen völlig anderen Marktwert haben als ein vergleichbares Gebäude in einem anderen Wiesbadener Stadtteil.
Ebenso können zwei Eigentumswohnungen mit gleicher Wohnfläche aufgrund von Lage, Gebäudezustand, Etage, Ausstattung, Ausrichtung, Modernisierungszustand und rechtlichen Besonderheiten erheblich unterschiedliche Werte aufweisen.
Welche Faktoren können den Immobilienwert bei einer Erbschaft mindern?
Bei der Prüfung eines niedrigeren gemeinen Werts kommt es auf die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie an.
1. Sanierungsbedarf
Ein erheblicher Sanierungsbedarf kann den Marktwert einer Immobilie deutlich beeinflussen.
Beispiele:
Dach
Fassade
Fenster
Heizung
Elektroinstallation
Sanitärinstallation
Leitungen
Wärmedämmung
Keller
Feuchtigkeitsschäden
2. Baumängel und Bauschäden
Bestehen am Bewertungsstichtag erhebliche Schäden, müssen diese bei einer sachgerechten Wertermittlung berücksichtigt werden.
Dazu können beispielsweise gehören:
Feuchtigkeit
Schimmel
Risse
Durchfeuchtungen
Schäden an Dach oder Fassade
Setzungen
statische Probleme
Schäden an Bauteilen
3. Energetischer Zustand
Der energetische Zustand einer Immobilie kann ebenfalls die Marktgängigkeit und den Wert beeinflussen.
Relevant können unter anderem sein:
Baujahr der Heizung
Heizsystem
energetischer Gebäudezustand
Dämmstandard
Fenster
Energieverbrauch
notwendige energetische Modernisierungen
4. Baurechtliche Besonderheiten
Auch rechtliche beziehungsweise öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen können wertrelevant sein.
Dazu gehören beispielsweise:
eingeschränkte Bebaubarkeit
Baulasten
fehlende Genehmigungen
Nutzungsbeschränkungen
Denkmalschutz
besondere Grundstückssituationen
5. Rechte und Belastungen
Auch grundstücksbezogene Rechte können die Bewertung beeinflussen.
Beispiele:
Wohnrecht
Nießbrauch
Wegerecht
Leitungsrechte
Erbbaurecht
sonstige Dienstbarkeiten
Ob und in welchem Umfang ein solcher Umstand den gemeinen Wert beeinflusst, muss im konkreten Bewertungsfall fachgerecht geprüft werden.
Welche Unterlagen werden für ein Gutachten benötigt?
Je vollständiger die Unterlagen, desto besser kann die Immobilie beurteilt werden.
Je nach Objekt und Bewertungsanlass können beispielsweise folgende Unterlagen relevant sein:
Grundbuchauszug
Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
Grundrisse
Schnitte
Ansichten
Wohnflächenberechnung
Baubeschreibung
Bauunterlagen
Baugenehmigungen
Energieausweis
Mietverträge
Modernisierungsnachweise
Rechnungen über Sanierungen
Unterlagen zu Schäden
Informationen zu bestehenden Rechten und Belastungen
Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft bei einer Eigentumswohnung
Teilungserklärung
Aufstellung über Instandhaltungsmaßnahmen
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Informationen zu Sonderumlagen
Nicht alle Unterlagen sind in jedem Fall erforderlich.
Ein erfahrener Immobiliengutachter kann zunächst klären, welche Dokumente für die konkrete Immobilie und den Bewertungsstichtag benötigt werden.
Kann ein Verkaufspreis den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen?
Ja, unter den Voraussetzungen des § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen.
Dabei ist insbesondere relevant, dass der Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert sind.
Das bedeutet beispielsweise:
Eine Immobilie in Wiesbaden wird kurz nach dem Erbfall tatsächlich zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann dieser Kaufpreis für den Nachweis relevant sein.
Allerdings sollte nicht vorschnell davon ausgegangen werden, dass jeder Verkaufspreis automatisch als Nachweis genügt.
Entscheidend sind unter anderem die Umstände des Verkaufs und die Vergleichbarkeit mit den Verhältnissen am Bewertungsstichtag.
Reicht ein Maklerangebot oder eine Online-Immobilienbewertung aus?
In der Regel sollte zwischen einer unverbindlichen Marktpreiseinschätzung und einem belastbaren Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts unterschieden werden.
Ein Online-Rechner kann eine erste Orientierung geben.
Auch ein Immobilienmakler kann einen realistischen Angebotspreis einschätzen.
Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt ist jedoch entscheidend, ob ein geeignetes und fachgerecht erstelltes Gutachten beziehungsweise ein anderer gesetzlich anerkannter Nachweis vorliegt.
Das Bundesfinanzministerium stellt klar, dass den Steuerpflichtigen beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts die Nachweislast trifft.
Welches Gutachten benötigt man für § 198 BewG?
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kommt insbesondere ein entsprechendes Verkehrswertgutachten beziehungsweise Marktwertgutachten in Betracht.
§ 198 BewG nennt ausdrücklich Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie Gutachten entsprechend qualifizierter Sachverständiger.
Das Gutachten sollte insbesondere:
den Bewertungsstichtag eindeutig benennen,
die Immobilie vollständig beschreiben,
die Grundstücks- und Gebäudedaten nachvollziehbar darstellen,
die Lage analysieren,
relevante rechtliche Besonderheiten berücksichtigen,
wertmindernde Faktoren dokumentieren,
geeignete Bewertungsverfahren anwenden,
die Wertermittlung nachvollziehbar begründen,
den ermittelten gemeinen Wert eindeutig ausweisen.
Das Hessische Justizministerium nennt für entsprechende Gutachten unter anderem Anforderungen an Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit, Stichtagsbezug und die Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit.
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und § 198 BewG – wie hängt das zusammen?
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage eines Grundstücks am maßgeblichen Zeitpunkt erzielt werden könnte.
Für den Nachweis nach § 198 BewG wird genau dieser marktbezogene Wert relevant.
Die ABELS Immobilienbewertung erstellt Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB für unterschiedliche Bewertungsanlässe, darunter ausdrücklich auch Erbschaften und die Verwendung gegenüber Behörden und Finanzämtern. (ABELS Immobilienbewertung)
Warum sollte das Gutachten bereits den Erbfall und den richtigen Bewertungsstichtag berücksichtigen?
Eine nachträgliche Bewertung kann anspruchsvoll sein.
Nehmen wir an:
Erbfall: 10. Januar 2026
Gutachtenerstellung: August 2026
Die Immobilie wurde zwischenzeitlich saniert.
Dann stellt sich die Frage:
Wie war die Immobilie am 10. Januar 2026 beschaffen und welchen Wert hatte sie zu diesem Zeitpunkt?
Nicht:
Welchen Wert hat die Immobilie im August 2026?
Genau deshalb müssen Veränderungen zwischen Bewertungsstichtag und Wertermittlungszeitpunkt sorgfältig dokumentiert und berücksichtigt werden.
Die in Hessen veröffentlichten Anforderungen an Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts sehen ausdrücklich die Angabe des Bewertungsstichtags und die Darstellung von Veränderungen der wirtschaftlichen Einheit nach dem Bewertungsstichtag vor.
Beispiel aus Wiesbaden: Geerbtes Einfamilienhaus mit Sanierungsbedarf
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.
Ein Erbe übernimmt ein Einfamilienhaus in Wiesbaden.
Der vom Finanzamt angesetzte Wert beträgt:
950.000 €
Bei der Besichtigung stellt sich jedoch heraus:
Baujahr des Gebäudes: 1970
erheblicher Modernisierungsbedarf
veraltete Heizungsanlage
energetischer Sanierungsbedarf
Dach mit erheblichem Instandhaltungsbedarf
teilweise veraltete Elektroinstallation
Feuchtigkeitsschäden im Keller
Eine reine Betrachtung des Grundstücks und vergleichbarer Immobilien könnte deshalb zu einem Wert führen, der die konkrete Immobilie nicht ausreichend abbildet.
Ein Sachverständiger untersucht die Immobilie, dokumentiert den Zustand und ermittelt den gemeinen Wert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag.
Angenommen, das Ergebnis lautet:
Gemeiner Wert am Bewertungsstichtag: 760.000 €
Dann kann dieses Gutachten als Grundlage für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt dienen.
Ob das Finanzamt den niedrigeren Wert letztlich anerkennt, hängt von der konkreten Beurteilung des Einzelfalls und der Qualität des Nachweises ab.
Wichtig: Das Finanzamt muss nicht jede vorgelegte Bewertung akzeptieren
Ein häufiger Irrtum lautet:
„Wenn ich ein Gutachten vorlege, muss das Finanzamt automatisch den darin genannten Wert übernehmen.“
So einfach ist es nicht.
Der Nachweis muss fachlich und formal geeignet sein.
Das Land Hessen weist darauf hin, dass ein entsprechendes Gutachten der freien Beweiswürdigung durch das Finanzamt unterliegt und bei Mängeln zurückgewiesen werden kann.
Deshalb sollte ein Gutachten für diesen Zweck nicht lediglich eine oberflächliche Marktpreiseinschätzung darstellen.
Es muss die konkrete Immobilie, den Bewertungsstichtag und die wertrelevanten Besonderheiten nachvollziehbar abbilden.
Wie läuft der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Wiesbaden ab?
Ein sinnvoller Ablauf kann beispielsweise so aussehen:
1. Steuerlichen Wert prüfen
Zunächst sollte festgestellt werden, welchen Grundbesitzwert das Finanzamt angesetzt hat.
2. Immobilie analysieren
Anschließend wird geprüft, ob konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist.
3. Bewertungsstichtag feststellen
Bei einer Erbschaft ist insbesondere der maßgebliche Stichtag zu klären.
4. Unterlagen zusammentragen
Grundbuch, Flurkarte, Bauunterlagen, Grundrisse, Wohnfläche und weitere relevante Dokumente werden zusammengestellt.
5. Vor-Ort-Besichtigung
Der Sachverständige untersucht die Immobilie und dokumentiert ihren tatsächlichen Zustand.
6. Rechtliche und tatsächliche Eigenschaften prüfen
Neben Lage und Gebäudezustand können auch Rechte, Belastungen, Baurecht und weitere wertrelevante Faktoren berücksichtigt werden.
7. Verkehrswert ermitteln
Die Bewertung erfolgt anhand der einschlägigen gesetzlichen und fachlichen Bewertungsgrundlagen.
8. Gutachten erstellen
Das Ergebnis wird nachvollziehbar dokumentiert.
9. Gutachten beim Finanzamt einreichen
Das Gutachten kann anschließend als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt verwendet werden.
Warum eine lokale Immobilienbewertung in Wiesbaden sinnvoll ist
Bei Immobilien ist die Lage ein zentraler Bestandteil der Wertermittlung.
Das gilt insbesondere für Wiesbaden.
Der Immobilienmarkt innerhalb der Stadt ist differenziert. Die konkrete Mikrolage, Grundstückssituation, Bebauung und Nachbarschaft können den Wert wesentlich beeinflussen.
Der Gutachterausschuss Wiesbaden wertet reale Kaufverträge aus und stellt Marktinformationen für unterschiedliche Teilmärkte bereit.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte deshalb nicht ausschließlich mit pauschalen Quadratmeterpreisen arbeiten.
Sie muss die konkrete Immobilie betrachten.
Lage + Grundstück + Gebäude + Zustand + rechtliche Situation + Markt + Bewertungsstichtag
ergeben gemeinsam die Grundlage für eine belastbare Wertermittlung.
Immobiliengutachter Wiesbaden für den Nachweis nach § 198 BewG
ABELS Immobilienbewertung ist in Wiesbaden und im Rhein-Main-Gebiet auf Immobilienbewertung, Verkehrswertgutachten und individuelle immobilienwirtschaftliche Fragestellungen spezialisiert.
Zu den angebotenen Leistungen gehören unter anderem:
Immobilienbewertung
Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB
Marktwertgutachten
qualifizierte Wertgutachten
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Bewertung von Rechten und Belastungen
Gutachten für Erbschaften
Gutachten für Schenkungen
Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke
gutachterliche Stellungnahmen
technische Immobilienprüfung
ABELS beschreibt die eigenen Leistungen ausdrücklich auch für Erbschaften sowie den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. (ABELS Immobilienbewertung)
Für Wiesbaden bietet ABELS zudem eine eigene regionale Immobilienbewertung mit Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten und Kauf- und Verkaufsberatung an. (ABELS Immobilienbewertung)
Was kostet ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts?
Die Kosten hängen vom konkreten Bewertungsfall ab.
Entscheidend sind unter anderem:
Art der Immobilie
Größe
Grundstücksfläche
Bewertungsumfang
Anzahl und Komplexität der Gebäude
vorhandene Unterlagen
rechtliche Besonderheiten
erforderliche Untersuchungen
Umfang der erforderlichen Dokumentation
Bewertungsstichtag
Aufwand für die Recherche und Wertermittlung
Ein Einfamilienhaus ist in der Regel anders zu bewerten als ein großes Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein komplexes Grundstück.
Deshalb sollte der konkrete Aufwand vor Beauftragung individuell besprochen werden.
Wie schnell kann ein Gutachten erstellt werden?
Das hängt ebenfalls vom Einzelfall ab.
Insbesondere bei einer rückwirkenden Bewertung zum Todestag kann eine umfangreiche Dokumentation erforderlich sein.
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto effizienter kann die Bearbeitung erfolgen.
Bei ABELS werden je nach Gutachtenart unterschiedliche Bearbeitungszeiten angegeben. Für Verkehrswertgutachten in Wiesbaden wird beispielsweise ein umfangreicherer Bearbeitungszeitraum als bei qualifizierten Kurzgutachten ausgewiesen. (ABELS Immobilienbewertung)
Häufige Fragen zum niedrigeren gemeinen Wert in Wiesbaden
Was ist der niedrigere gemeine Wert?
Der niedrigere gemeine Wert ist der tatsächliche gemeine Wert einer Immobilie, wenn dieser nachgewiesenermaßen unter dem Wert liegt, der nach den typisierten Bewertungsvorschriften des BewG ermittelt wurde. § 198 BewG ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Ansatz dieses niedrigeren Werts.
Wann ist § 198 BewG bei einer Erbschaft relevant?
Wenn eine geerbte Immobilie für steuerliche Zwecke bewertet wurde und Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der tatsächliche gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger war.
Wer muss den niedrigeren Wert nachweisen?
Grundsätzlich trifft den Steuerpflichtigen die Nachweislast.
Welcher Stichtag ist bei einer Erbschaft entscheidend?
Maßgeblich ist grundsätzlich der steuerliche Bewertungsstichtag. Bei einer Erbschaft ist dies regelmäßig der Zeitpunkt des Erbfalls beziehungsweise der Todestag.
Reicht eine Online-Immobilienbewertung aus?
Nein. Eine Makler- oder Online-Bewertung kann eine erste, sehr grobe, Orientierung in einembestimmten Spannenbereich geben. Für einen belastbaren Nachweis gegenüber dem Finanzamt sollte jedoch geprüft werden, welcher gesetzlich geeignete Nachweis erforderlich ist.
Kann ein Verkehrswertgutachten verwendet werden?
Ein fachgerecht erstelltes Gutachten kann grundsätzlich als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. § 198 BewG nennt hierfür insbesondere Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Sachverständiger.
Kann ein Verkaufspreis als Nachweis dienen?
Ja, § 198 Abs. 3 BewG sieht dies unter bestimmten Voraussetzungen vor. Insbesondere muss der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt worden sein und die maßgeblichen Verhältnisse müssen vergleichbar geblieben sein.
Was ist, wenn die Immobilie nach dem Erbfall saniert wurde?
Dann muss bei einer rückwirkenden Bewertung sorgfältig zwischen dem Zustand am Bewertungsstichtag und späteren Veränderungen unterschieden werden.
Muss das Gutachten von einem Sachverständigen erstellt werden?
§ 198 BewG nennt als regelmäßigen Nachweis insbesondere Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Sachverständiger beziehungsweise Gutachter. ABELS Immobilienbewertung ist durch den Inhaber Nicolai S. Abels mehrfachqualifiziert und ermöglicht als Ingenieur, öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Mieten und Pachten als auch zertifizierter Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 spezialisierte Gutachterleistungen im Fachbereich Immobilienbewertung für alle Immobilienarten, von Wohnimmobilien über Gewerbeimmobilien bis hin zu komplexen Spezialimmobilien.
Kann das Finanzamt ein Gutachten ablehnen?
Ein vorgelegtes Gutachten wird nicht allein deshalb automatisch anerkannt. Es muss den fachlichen und formalen Anforderungen entsprechen und unterliegt der Prüfung beziehungsweise Beweiswürdigung durch das Finanzamt.
Fazit: Bei einer geerbten Immobilie in Wiesbaden kann sich die Prüfung des niedrigeren gemeinen Werts lohnen
Wenn das Finanzamt für eine geerbte Immobilie in Wiesbaden einen Grundbesitzwert festsetzt, der aus Ihrer Sicht deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt, sollten Sie die Bewertung nicht ungeprüft akzeptieren.
§ 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Voraussetzung ist allerdings ein belastbarer Nachweis.
Gerade bei Immobilien mit:
erheblichem Sanierungsbedarf,
Bauschäden,
besonderen rechtlichen Belastungen,
schwieriger Grundstückssituation,
eingeschränkter Nutzbarkeit,
besonderen Lagegegebenheiten
oder sonstigen wertmindernden Eigenschaften kann eine individuelle Verkehrswertermittlung besonders relevant sein.
Entscheidend ist dabei der richtige Bewertungsstichtag und eine nachvollziehbare, fachlich belastbare Dokumentation.
Sie haben eine Immobilie in Wiesbaden geerbt und möchten prüfen lassen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch ist?
ABELS Immobilienbewertung erstellt Immobilienbewertungen und Verkehrswertgutachten für Erbschaften sowie Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG.
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in Wiesbaden und dem Rhein-Main-Gebiet.
Als zertifizierte Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 und Ingenieure erfolgt die Wertermittlung nachvollziehbar, objektiv und unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften der Immobilie.
Sie möchten wissen, ob sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei Ihrer geerbten Immobilie in Wiesbaden lohnt?
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit ABELS Immobilienbewertung auf und schildern Sie kurz Ihren Bewertungsfall.
ABELS Immobilienbewertung – Immobiliengutachter Wiesbaden
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