Verkehrswertgutachten

​Ein Wertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Vollgutachten) umfasst die ausführliche Dokumentation sämtlicher Unterlagen sowie die detaillierte Auseinandersetzung mit wertrelevanten Sachverhalten zu einer Immobilie und weist den Immobilienwert bzw. Marktwert mit Stichtagsbezug fundiert und präzise aus. Das Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB ist die umfangreichste sowie aussagekräftigste Form der Immobilienbewertung bzw. des Immobiliengutachtens zur Feststellung des Immobilienwertes und ist unter anderem bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Behörde und Finanzverwaltung bzw. dem Finanzamt zwingend erforderlich.

Der Verkehrswert wird in §194 BauGB wie folgt beschrieben:
​"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Der Immobilienwert ermittelt sich demnach auf Grundlage der tatsächlichen Eigenschaften und der rechtlichen Gegebenheiten ohne subjektive Eindrücke - dies bedeutet „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse". Sämtliche wertrelevante Eigenschaften der bewertungsgegenständlichen Immobilie werden begutachtet und ggf. bestehende eventuelle Mängel dokumentiert. Im Anschluss erfolgt die Erstattung des sehr umfangreichen Verkehrswertgutachtens.

Das Verkehrswertgutachten hat vor Gericht, Behörde und dem Finanzamt bzw. der Finanzverwaltung (Finanzbehörde) Bestand und wird häufig auch im Zusammenhang mit Versicherungen und insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt. Es handelt sich somit um ein rechtssicheres bzw. gerichtsfestes Verkehrswertgutachten zur Feststellung des Immobilienwertes.

Zu folgenden Anlässen wird ein Wertgutachten in Form eines Verkehrswertgutachten durch einen Gutachter zur Feststellung des Immobilienwerts benötigt (Auflistung nicht abschließend):

• Bei Kauf und/oder Verkauf von Immobilien
• Bei Erbschaft und Erbschaftsstreitigkeiten
• Bei Pflichtteilergänzungsansprüchen
• Bei Scheidungen mit Rechtsstreit
• Bei Zwangsversteigerungen
• Steuerliche Wertermittlung
• Bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen
• Bei Einlage in das Betriebsvermögen
• Bei Projektbewertungen
• Bei Streitfragen zur Erbschafts- oder Schenkungssteuer
• Zur Vorlage bei Versicherungen

Der Verkehrswert kann zu einem oder mehreren Stichtagen durch einen Gutachter ermittelt werden - dies ist unter anderem bei Vermögensangelegenheiten wie z.B. Erbfolge bzw. Erbschaft, bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder im Falle von Schäden regelmäßig der Fall. Die vorbenannte Auflistung ist als nicht abschließend zu verstehen.

Die Immobilienbewertung und Gutachtenerstattung zur Feststellung des Immobilienwerts im Rahmen eines Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB erfolgt gemäß der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Immobilienwertermittlung erforderlichen Daten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB bzw. des Immobilienwerts sowie bei der Ableitung der notwendigen Daten durch die Gutachterausschüsse zwingend anzuwenden. Als Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts bzw. des Immobilienwertes sieht die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren vor. Die angewendeten Wertermittlungsverfahren sind im Rahmen der Immobilienbewertung nach der Immobilienart des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten sowie der sonstigen Umstände des Einzelfalls insbesondere unter Berücksichtigung der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist im Rahmen der Immobilienbewertung bzw. innerhalb des Verkehrswertgutachten stets nachvollziehbar zu begründen.

Vergleichswert-Verfahren
Das Vergleichswertverfahren stellt das Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke bzw. im Rahmen der Immobilienbewertung dar und ist generell auch als Methode für die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke bzw. die Immobilienbewertung geeignet. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine statistische Methode der Grundstückswertermittlung bzw. der Immobilienwertermittlung. Der Verkehrswert wird hierbei aus einer ausreichenden Anzahl von Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Sofern genügend geeignete Vergleichspreise für Immobilien vorliegen, führt das Vergleichswertverfahren unmittelbar zum Verkehrswert einer Immobilie, während Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren vor allem bei Ermangelung ebendieser Vergleichspreise in Erwägung gezogen werden.

Ertragswert-Verfahren
Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei der Immobilienbewertung für die Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien, somit bei Ertragserzielung, angewendet. Klassischer Anwendungsbereich des Ertragswertverfahren sind Mietwohngrundstücke, Gewerbegrundstücke, Investmentimmobilien, Gewerbeimmobilien, Großwohnanlagen bzw. wohnwirtschaftliche Immobilienportfolios und gemischt genutzte Grundstücke bzw. Immobilien.

Sachwert-Verfahren
Das Sachwertverfahren wir im Rahmen der Immobilienbewertung angewendet, wenn sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen als für die Preisbildung maßgeblich darstellt, insbesondere bei eigengenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften. Beim Sachwertverfahren handelt es sich um ein auf Baukosten basierendes Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Der Sachwert für Immobilien setzt sich bei der Immobilienbewertung aus dem "Wert des unbebauten Grundstücks (Grundstückswert) und dem Zeitwert des aufstehenden Gebäudes bzw. der Immobilie (Immobilienwert bzw. Substanzwert) sowie seiner Außenanlagen zusammen.