Ziel der Immobilienbewertung durch Gutachter ist je nach Verwendungszweck die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB oder des finanzwirtschaftlichen Beleihungswertes gemäß BelWertV bzw. PfandBG. Dafür werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren sowie Spezialverfahren verwendet. Es handelt sich hierbei explizit um die nachfolgenden Verfahren:
Normierte deutsche WertermittlungsverfahrenVergleichswert-VerfahrenBeim Vergleichswertverfahren sind geeignete Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, welche aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren insbesondere der Bewertung unbebauter Grundstücke (Baugrundstücke) und von Eigentumswohnungen bzw. Wohnungs- und Teileigentum. Voraussetzung für die Anwendung dieses Wertermittlungsverfahren ist, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten gegeben ist. Unterschiede in der Grundstückbeschaffenheit der Vergleichsobjekte werden verfahrenstechnisch ausgeglichen. Je spezieller eine Immobilie hierbei ist, desto weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung geeignet.
Ertragswert-VerfahrenBei der Anwendung des Ertragswertverfahren ist der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude) getrennt vom Bodenwert auf Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird hierbei über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Bewertung der baulichen Anlagen bzw. der Gebäude wird der Zustand und die Restnutzungsdauer analysiert und bewertet. Weiterhin werden alternative Verwendungsmöglichkeiten, die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit bewertet, sodass das wirtschaftliche Potential im Rahmen der Bewertung bzw. der Wertermittlung berücksichtigt wird. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Immobilien zur Anwendung, wenn die Ertragserzielung bzw. die Vermietbarkeit / Verpachtbarkeit vordergründig ist. Es handelt sich somit vorwiegend im Immobilien die als Immobilieninvestment gehalten werden. Dies betrifft insbesondere Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Wohn- und Geschäftshäuser insbesondere Zinshäuser als auch Gewerbeobjekte jeder Art sowie Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser, Kliniken, Pflegeheime, Flughäfen, Freizeitimmobilien sowie Spezialimmobilien wie beispielsweise Kraftwerke, Energieparks, Photovoltaikanlagen und Windkraftanlagen etc.
Sachwert-VerfahrenBei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen sowie der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten oder sonstigen qualifizierten Kennwerten zu ermitteln. Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Sachwertverfahren wird vorwiegend bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern sowie auch Eigentumswohnungen bzw. Wohnungseigentum. Der Sachwert wird darüber hinaus in marktbereinigter Form ermittelt, um zu einem regionalmarktkonformen Ergebnis zu gelangen.
Anwendung
Für die drei vorbenannten Wertermittlungsverfahren ist insbesondere die in Deutschland relevante Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu beachten. In Abhängigkeit von Verwendungszweck und der Zielsetzung der Immobilienbewertung ist eine Vielzahl weiterer rechtlicher Grundlagen durch den Gutachter zu beachten.
Finanzwirtschaftliche SonderverfahrenBeleihungswert-ErmittlungDer Beleihungswert stellt denjenigen Wert dar, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit (Immobilien, Wertpapiere, Mobilien, aber auch Rechte, z.B. Erbbaurechte) ermittelt, welche beliehen werden soll. Hierbei ist die Wertermittlung durch den Gutachter auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert (Sicherungswert) ausgerichtet. Mit dem Beleihungswert wird somit die maximale Kredithöhe festgelegt, wobei mögliche Wertschwankungen durch den Gutachter mit einem Risikoabschlag berücksichtigt werden.
Der Beleihungswert ist gegenüber dem Verkehrswert ein eigenständiger Wert, welcher einen nachhaltigen Wert über den jeweiligen Bewertungsstichtag hinaus abbildet. Im Vergleich zum Verkehrswert (stichtagsbezogen), bildet der Beleihungswert die Grundlage einer nachhaltigen Absicherung über die gesamte Dauer einer Beleihung (Kreditprozess).
Der Beleihungswert ist der Wert, welcher einem bestimmten Beleihungsgegenstand (Immobilie) durch einen Kreditgeber als Kreditsicherheit zugewiesen wird. Durch den Beleihungswert wird die Höhe eines Kredits begrenzt. Der Beleihungswert von Immobilien ist als zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er umfasst ausschließlich die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie und ist die vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie oder eines Immobilieninvestments. Der Beleihungswert entspricht dabei dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter marktüblichen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Beim Beleihungswert werden ausschließlich die dauernden und zukunftssicheren Eigenschaften des Grundstücks bzw. der Immobilie und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann.
Nicht normierte und internationale Wertermittlungs-VerfahrenResidualwert-VerfahrenDas Residualwertverfahren bzw. die sogenannte Investorenmethode oder auch Bauträgermethode ist ein Variante der Immobilienbewertung zur Ermittlung des maximalen Grundstückskaufpreises im Rahmen von Projektentwicklungen bzw. Neubauvorhaben. Das Wertermittlungsverfahren wird dann durch Gutachter angewendet, wenn ein Investor den maximal möglichen bzw. wirtschaftlich tragbaren Grundstückskaufpreis ermitteln möchte, um eine Projektentwicklung wirtschaftlich zu realisieren.
Hierbei wird zunächst durch den Gutachter der vorläufige Verkehrswert der fiktiv fertiggestellten Immobilie bzw. Projektentwicklung ermittelt. Anschließend werden die für die Realisierung der Projektentwicklung bzw. Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der Zwischen- und Finanzierungskosten sowie sonstigen Kosten abgezogen. Es ergibt sich sodann im Ergebnis der verbleibende, wirtschaftlich maximal tragfähige Grundstückswert (Bodenwert).
Maßgeblich relevante Kennwerte sind der Verkaufspreis sowie das Mietpotential zur Verfizierung des Verkehrswertes, der Baukosten, des Bauträgergewinns (Marge), der Finanzierungskosten sowie der sonstigen Kostenansätze. Der ermittelte Verfahrenswert wird darüber hinaus über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung des Projektes finanzmathematisch diskontiert bzw. abgezinst.
Discounted-Cashflow-Verfahren bzw. Methode (DCF)Der Discounted Cash-Flow (DCF) oder auch der sogenannte abgezinste Zahlungsstrom definiert ein investitionstheoretisches Verfahren zur Wertermittlung insbesondere von Investmentprojekten bzw. Investitionsprojekten bzw. der Unternehmensbewertung und der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien und Immobilieninvestments. Das Wertermittlungsverfahren baut hierbei auf dem finanzmathematischen Modell der Abzinsung (discounting) von Zahlungsströmen (cash-flow) zur Ermittlung des sogenannten Kapitalwerts (capital value) auf.
Die DCF-Verfahren basieren im Wesentlichen auf den zukünftigen Zahlungsüberschüssen (Zahlungsstrom bzw. cash-flow) einer Unternehmensplanung (business plan) sowie einer Diskontierung von Kapitalkosten jeweils bezogen auf den Bewertungsstichtag. Hierbei werden insbesondere zu zahlende Steuern (z. B. Körperschaftssteuer, Einkommensteuer etc.) in der Bewertung berücksichtigt. Der hierdurch festgestellte Barwert bzw. Kapitalwert ist der diskontierte Cash-Flow.
Üblicherweise werden zukünftige Zahlungsüberschüsse in zwei differenzierte Phasen unterteilt:
Die erste Phase umfasst eine Dauer bzw. einen Betrachtungshorizont von 5–15 Jahren - i.d.R. 10 Jahre bei Immobilieninvestments.
In der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine sogenannten ewige Rente ermittelt.
Die Kapitalkosten werden anhand eines Kapitalmarktmodells (CAPM) ermittelt. Der durch die steuerliche Abzugsfähigkeit entstehende Finanzierungseffekt wird im DCF-Verfahren differenziert abgebildet.
Grundsätzlich erfasst das DCF-Verfahren folgende Fragestellungen bzw. spezifizierte Sachverhalte:
- Bestimmung zukünftiger periodischer Zahlungsströme bzw. Cash-Flows.
- Einbeziehung der Steuern (Körperschaftsteuer, Einkommensteuer etc.).
- Einbeziehung lebenszyklusorientierter Einflüsse bei Immobilien.
- Bestimmung des Diskontierungssatzes zur Abzinsung des Cash-Flows.
- Prognostizierung der Wertentwicklung überHaltedauer bis zum Exit.
Monte-Carlo-Simulation / MC-SimulationDie Monte-Carlo-Simulation bzw. die MC-Simulation ist ein Verfahren aus der Stochastik bzw. der Wahrscheinlichkeitstheorie, bei dem wiederholt Zufallsstichproben einer Verteilung auf Grundlage von Zufallsexperimenten genommen werden.
Zielsetzung der Monte-Carlos-Simulation ist die es, analytisch nicht oder nur aufwendig lösbare Probleme mithilfe der gezogenen Stichproben numerisch zu lösen. Die entsprechenden Zufallsexperimente können real durchgeführt werden oder durch Computerberechnungen mittels Monte-Carlo-Algorithmen vorgenommen werden. MC-Algorithmen werden hierbei zur Simulation von zufälligen Ereignissen bzw. Pseudozufallszahlen verwendet. Es besteht eine Ähnlichkeit zwischen der MC-Simulation und proballistischer Modelle.
Appraisal-ApproachDer Bewertungsansatz des "Appraisal-Approach" beschreibt den Prozess der Schätzung des Werts eines Vermögenswerts (Immobilie) auf Grundlage von Faktoren wie den Anschaffungskosten, den erzielten Erträgen (Mieten) und dem Marktwert (market value) im Vergleich zu ähnlichen Vermögenswerten (comparables). Die sich hieraus ergebenden Werte stellen im Wesentlichen eine Schätzung dar, mit welcher versucht wird, denjenigen Preis zu prognostizieren, den ein Vermögenswert auf einem freien Markt wahrscheinlich erzielen würde. Verfahrensschätzungen werden in der Regel in Verbindung mit dem Verkauf eines Gegenstands (Immobilienverkauf oder Immobilienankauf) vorgenommen, können aber auch zu Versicherungs- oder Steuerzwecken durchgeführt werden.
Der Bewertungsansatz des "Appraisal-Approach" ist ein Verfahren zur Bestimmung des Werts eines Vermögenswerts auf der Grundlage eines Gutachtens und nicht auf der Grundlage von Markttransaktionspreisen und wird in der Regel im Zusammenhang mit dem Ankauf und Verkauf (Transaktionen) eines Vermögenswerts (Immobilie bzw. Immobilieninvestment) oder für Versicherungs- oder Steuerzwecke durchgeführt. Der Verfahrenswert wird auf der Grundlage von bedeutenden Parametern wie den Kosten des Vermögenswerts, den damit erzielten Erträgen und dem Marktwert (Verkehrswert) im Vergleich zu ähnlichen Vermögenswerten (comparables) ermittelt. Das Verfahren dient der Schätzung bzw. der Prognose eines möglichen stichtagsbezogenen Preises, den ein bestimmter Vermögenswerte (Immobilie bzw. Immobilieninvestment) auf einem freien Markt erzielen würde oder könnte.
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