edeutung von Fast Moving Goods und Slow Moving Goods in der Immobilienbewertung

Die Begriffe Fast Moving Goods (FMG) und Slow Moving Goods (SMG) stammen ursprünglich aus der Handels- und Betriebswirtschaft. Sie beschreiben Produkte beziehungsweise Waren danach, wie schnell sie verkauft oder umgesetzt werden. Während Fast Moving Goods eine hohe Umschlagshäufigkeit und eine vergleichsweise kurze Vermarktungsdauer aufweisen, zeichnen sich Slow Moving Goods durch eine geringere Nachfrage und längere Verkaufs- beziehungsweise Umschlagszeiten aus.

Auch in der Immobilienbewertung lässt sich dieses Konzept sinngemäß übertragen. Immobilien sind zwar keine klassischen Konsumgüter, unterscheiden sich aber deutlich hinsichtlich ihrer Marktgängigkeit, Nachfrage, Vermarktungsdauer und Liquidierbarkeit. Für die Bewertung kann deshalb die Frage relevant sein, ob eine Immobilie am Markt schnell einen Käufer findet oder ob aufgrund besonderer Eigenschaften mit einer längeren Vermarktungsdauer zu rechnen ist.

Gerade im Rhein-Main-Gebiet mit seinen unterschiedlichen Immobilienmärkten kann die Einordnung als eher „fast moving“ oder „slow moving“ interessante Hinweise auf die Marktgängigkeit eines Objekts geben. Sie ersetzt jedoch keine professionelle Immobilienbewertung und darf nicht mit einem eigenständigen Bewertungsverfahren verwechselt werden.

Was sind Fast Moving Goods und Slow Moving Goods?

Fast Moving Goods sind Waren, die sich aufgrund einer hohen Nachfrage und eines regelmäßigen Absatzes schnell verkaufen. Typische Beispiele finden sich im Lebensmitteleinzelhandel oder bei Produkten des täglichen Bedarfs.

Slow Moving Goods haben dagegen eine geringere Umschlagshäufigkeit. Sie werden langsamer verkauft, benötigen häufig eine längere Vermarktungszeit und können unter Umständen mit höheren Lager- oder Vermarktungskosten verbunden sein.

Übertragen auf den Immobilienmarkt geht es weniger um einen Warenumschlag als um die Marktgängigkeit einer Immobilie.

Eine gut geschnittene Eigentumswohnung in einer gefragten Lage mit marktgerechtem Preis kann beispielsweise eine hohe Nachfrage aufweisen und vergleichsweise schnell verkauft werden. Eine sehr spezielle Gewerbeimmobilie, ein ungewöhnlich großes Grundstück oder ein Objekt mit erheblichen Besonderheiten kann dagegen nur eine begrenzte Käufergruppe ansprechen und entsprechend länger am Markt bleiben.

Damit entsteht eine interessante Verbindung zwischen der klassischen Immobilienbewertung und der Betrachtung von Angebot, Nachfrage und Vermarktungsdauer.

Fast Moving Goods in der Immobilienbewertung

Bei Immobilien, die sich sinngemäß als Fast Moving Goods einordnen lassen, handelt es sich um Objekte mit einer vergleichsweise hohen Marktgängigkeit.

Dazu können beispielsweise Immobilien gehören, die mehrere der folgenden Eigenschaften aufweisen:

• gefragte Wohnlage
• marktgerechter Kaufpreis
• zeitgemäßer baulicher Zustand
• marktübige Wohn- oder Nutzfläche
• funktionaler Grundriss
• gute Verkehrsanbindung
• attraktive Ausstattung
• breite Zielgruppe potenzieller Käufer
• geringe rechtliche oder tatsächliche Besonderheiten

Eine solche Immobilie kann grundsätzlich eine größere Anzahl potenzieller Interessenten erreichen. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie zu jedem beliebigen Preis schnell verkauft werden kann.

Auch bei einer sehr marktgängigen Immobilie besteht ein enger Zusammenhang zwischen Preis und Vermarktungsdauer. Wird ein Objekt deutlich über dem marktgerechten Wert angeboten, kann sich die Vermarktung trotz grundsätzlich hoher Nachfrage erheblich verlängern.

Für die Immobilienbewertung ist deshalb zwischen dem objektiven Wert einer Immobilie und ihrer konkreten Vermarktungssituation zu unterscheiden.

Slow Moving Goods in der Immobilienbewertung

Das Gegenstück bilden Immobilien mit einer eher eingeschränkten Marktgängigkeit. Sie lassen sich sinngemäß als Slow Moving Goods betrachten.

Hierzu können beispielsweise Immobilien gehören, die aufgrund ihrer Eigenschaften nur eine begrenzte Käufergruppe ansprechen.
Gründe können unter anderem sein:
ungewöhnliche Grundstücksgröße

• besondere oder schwer nutzbare Grundstückszuschnitte
• sehr große oder sehr kleine Wohnflächen
• ungewöhnliche Gebäudearten
• erheblicher Sanierungsbedarf
• spezielle gewerbliche Nutzung
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
• besondere rechtliche oder tatsächliche Gegebenheiten
• ungünstige Mikrolage
• überdurchschnittliche Investitionsanforderungen
• ungewöhnliche Ausstattungsmerkmale

Bei solchen Immobilien kann die Zahl potenzieller Käufer geringer sein. Dadurch kann sich die Vermarktungsdauer verlängern.

Das bedeutet allerdings nicht zwangsläufig, dass eine solche Immobilie einen niedrigen Wert besitzt. Ein besonderes Objekt kann durchaus einen hohen Immobilienwert haben und gleichzeitig eine eingeschränkte Marktgängigkeit aufweisen.

Genau diese Unterscheidung ist für die Immobilienbewertung wichtig.

Marktgängigkeit und Immobilienwert sind nicht dasselbe

Ein zentraler Punkt bei der Übertragung des Fast-Moving-/Slow-Moving-Konzepts auf Immobilien lautet:

Marktgängigkeit und Immobilienwert sind zwei unterschiedliche Betrachtungsebenen.

Eine Immobilie kann einen hohen Verkehrswert besitzen und trotzdem nur eine begrenzte Zahl potenzieller Käufer ansprechen.

Ein Beispiel ist ein außergewöhnlich großes Einfamilienhaus in einer sehr guten Wohnlage. Der Immobilienwert kann aufgrund von Grundstück, Lage, Gebäudequalität und Ausstattung hoch sein. Gleichzeitig ist die Zahl der Haushalte, die eine solche Immobilie suchen und finanzieren können, möglicherweise deutlich kleiner als bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung.

Umgekehrt kann eine kleine Wohnung mit durchschnittlichem Ausstattungsstandard aufgrund ihres Preissegments eine sehr breite Zielgruppe erreichen.

Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass die Marktgängigkeit nicht isoliert vom Wert betrachtet werden sollte.

Welche Bedeutung hat die Vermarktungsdauer?

Die Vermarktungsdauer kann ein wichtiger Indikator für die Marktgängigkeit einer Immobilie sein.

Eine kurze Vermarktungsdauer kann auf eine hohe Nachfrage beziehungsweise eine gute Übereinstimmung zwischen Angebot und Nachfrage hindeuten. Eine lange Vermarktungsdauer kann dagegen verschiedene Ursachen haben.

Dabei ist insbesondere zu unterscheiden, ob die Immobilie selbst schwer vermarktbar ist oder ob lediglich der geforderte Preis nicht den Marktverhältnissen entspricht.

Ein überhöhter Angebotspreis kann auch bei einer grundsätzlich attraktiven Immobilie zu einer langen Vermarktungsdauer führen. Umgekehrt kann ein marktgerecht kalkulierter Preis die Vermarktung eines ungewöhnlichen Objekts erleichtern.

Die Vermarktungsdauer sollte daher immer im Zusammenhang mit Objekt, Lage, Preis und Marktbedingungen betrachtet werden.

Fast Moving und Slow Moving bei Immobilien im Rhein-Main-Gebiet

Das Rhein-Main-Gebiet eignet sich besonders gut, um die Unterschiede zwischen marktgängigen und weniger marktgängigen Immobilien zu verdeutlichen.

Zwischen Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz, dem Taunus, dem Hochtaunuskreis, dem Main-Taunus-Kreis und den weiteren regionalen Teilmärkten bestehen erhebliche Unterschiede.

Eine typische, gut geschnittene Eigentumswohnung in einer nachgefragten Lage kann auf eine große Zahl von Interessenten treffen. Ein außergewöhnliches Grundstück mit besonderen Bebauungsbedingungen kann dagegen nur für einen kleineren Käuferkreis interessant sein.

Dabei spielt nicht nur die Stadt eine Rolle. Entscheidend ist insbesondere die Mikrolage.

Eine Immobilie in Frankfurt am Main kann beispielsweise aufgrund ihrer Lage, Anbindung und Nutzungsmöglichkeiten eine andere Marktgängigkeit aufweisen als ein vergleichbares Objekt in einer anderen Kommune. Gleiches gilt für Immobilien in Wiesbaden, Mainz oder den Taunusgemeinden.

Der Begriff „Rhein-Main-Gebiet“ allein reicht daher nicht aus, um die Marktgängigkeit einer Immobilie zu beurteilen.

Welche Immobilien sind typischerweise besonders marktgängig?

Eine pauschale Zuordnung ist nicht möglich. Dennoch lassen sich bestimmte Eigenschaften erkennen, die häufig eine breite Nachfrage unterstützen.

Dazu gehören insbesondere Immobilien mit:
marktüblichen Wohnflächen

• funktionalen Grundrissen
• guter Infrastruktur
• attraktiver Wohnlage
• zeitgemäßem Zustand
• überschaubarem Modernisierungsbedarf
• marktgerechtem Kaufpreis
• guter Verkehrsanbindung
• ausreichender Stellplatzsituation
• breiter Zielgruppe

Bei Eigentumswohnungen kann beispielsweise eine gut geschnittene Wohnung mit moderater Wohnfläche und zeitgemäßer Ausstattung eine größere Zielgruppe erreichen als ein sehr großes oder stark individualisiertes Objekt.

Bei Einfamilienhäusern können Grundstücksgröße, Wohnfläche und Preis ebenfalls darüber entscheiden, wie groß der Kreis potenzieller Käufer ist.

Welche Immobilien können eher Slow Moving sein?

Eine geringere Marktgängigkeit kann insbesondere dann entstehen, wenn eine Immobilie sehr stark auf eine bestimmte Käufergruppe zugeschnitten ist.

Beispiele können sein:
außergewöhnlich große Wohnhäuser

• Spezialimmobilien
• stark sanierungsbedürftige Gebäude
• Immobilien mit eingeschränkter Nutzung
• sehr große Grundstücke
• gewerblich geprägte Objekte mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit
• Immobilien mit besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen
• Objekte in weniger nachgefragten Lagen

Auch hier gilt: Slow Moving bedeutet nicht automatisch wertlos oder schlecht.

Eine besondere Immobilie kann gerade aufgrund ihrer Einzigartigkeit einen hohen Wert besitzen. Die Herausforderung besteht vielmehr darin, einen passenden Käufer zu finden.

Der Preis beeinflusst die Marktgängigkeit

Der Zusammenhang zwischen Immobilienwert und Angebotspreis ist besonders wichtig.

Eine Immobilie kann objektiv einen bestimmten Verkehrswert besitzen. Wird sie deutlich darüber angeboten, kann sich die Vermarktungsdauer verlängern.

Umgekehrt kann ein Angebotspreis unterhalb des objektiv möglichen Marktpreises zu einer sehr schnellen Nachfrage führen. Daraus lässt sich jedoch nicht automatisch ableiten, dass die Immobilie einen entsprechend niedrigen Wert besitzt.

Für eine professionelle Immobilienbewertung ist deshalb zwischen folgenden Größen zu unterscheiden:

Verkehrswert bzw. Marktwert:
Der unter den maßgeblichen Marktbedingungen zu erwartende Wert beziehungsweise Preis der Immobilie.

Angebotspreis:
Der vom Verkäufer aufgerufene Preis.

Transaktionspreis:
Der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Kaufpreis.

Marktgängigkeit:
Die Frage, wie gut sich die konkrete Immobilie unter den gegebenen Marktbedingungen vermarkten lässt.

Diese Größen können miteinander zusammenhängen, sind aber nicht identisch.

Warum der Begriff Slow Moving nicht mit einem Wertabschlag gleichgesetzt werden darf

Eine der wichtigsten fachlichen Abgrenzungen besteht darin, die geringe Marktgängigkeit nicht automatisch mit einem pauschalen Wertabschlag gleichzusetzen.

Nicht jede schwer vermarktbare Immobilie ist weniger wert. Entscheidend ist vielmehr, warum die Vermarktung schwierig ist.

Handelt es sich um ein sehr spezielles Objekt mit hoher Qualität, kann lediglich die Zahl potenzieller Käufer begrenzt sein.

Liegt die lange Vermarktungsdauer dagegen an einem erheblichen Sanierungsbedarf, einer problematischen Lage oder eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten, können diese Eigenschaften selbst wertbeeinflussend sein.

Die Ursache der geringen Marktgängigkeit muss daher analysiert werden.

Fast Moving Goods, Slow Moving Goods und die Vergleichbarkeit von Immobilien

Für die Immobilienbewertung ist die Vergleichbarkeit von Objekten von großer Bedeutung.

Beim Vergleichswertverfahren werden geeignete Vergleichsdaten herangezogen. Dabei ist es entscheidend, dass die Vergleichsobjekte hinsichtlich ihrer wesentlichen Eigenschaften ausreichend vergleichbar sind.

Ein schnell vermarktbares Standardobjekt ist deshalb nicht ohne Weiteres mit einer hoch individuellen Spezialimmobilie vergleichbar.

Unterschiede bei Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Grundstück, Nutzungsmöglichkeiten und Marktgängigkeit können die Aussagekraft eines Vergleichs beeinflussen.

Die Betrachtung von Fast Moving und Slow Moving kann daher ergänzend helfen, die Marktposition eines Bewertungsobjekts besser zu verstehen.

Sie ersetzt allerdings nicht die gesetzlich und fachlich anerkannten Immobilienbewertungsverfahren.

Bedeutung für das Vergleichswertverfahren

Gerade beim Vergleichswertverfahren kann die Marktgängigkeit eine interessante zusätzliche Betrachtung darstellen.

Wenn eine große Zahl vergleichbarer Immobilien regelmäßig gehandelt wird, stehen häufig umfangreichere Marktdaten zur Verfügung. Bei sehr speziellen Immobilien ist die Datenlage dagegen unter Umständen eingeschränkt.

Eine hohe Anzahl von Vergleichstransaktionen kann die Markteinschätzung erleichtern. Bei selten gehandelten Spezialimmobilien ist dagegen eine besonders sorgfältige Auswahl und Anpassung der Vergleichsdaten erforderlich.

Die Begriffe Fast Moving und Slow Moving beschreiben dabei nicht die Bewertungsmethode selbst, sondern eine zusätzliche Perspektive auf Nachfrage, Marktaktivität und Vergleichbarkeit.

Bedeutung für das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien können zusätzlich die wirtschaftlichen Eigenschaften des Objekts betrachtet werden.

Bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie können beispielsweise Mietniveau, Vermietbarkeit, Leerstandsrisiko, Nutzungsstruktur und Drittverwendungsfähigkeit eine Rolle spielen.

Eine Immobilie mit langfristig stabiler Nachfrage kann wirtschaftlich anders einzuschätzen sein als ein Objekt, dessen Nutzung stark von einer kleinen Zahl potenzieller Mieter abhängt.

Auch hier sollte jedoch nicht von „Fast Moving“ oder „Slow Moving“ unmittelbar auf einen bestimmten Wert geschlossen werden. Entscheidend ist die konkrete wirtschaftliche Situation des Bewertungsobjekts.

Bedeutung für das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren stehen Grundstück und bauliche Anlagen stärker im Mittelpunkt.

Bei besonderen Immobilien kann sich allerdings die Frage stellen, wie gut die vorhandene Immobilie den Anforderungen des Marktes entspricht.

Ein individuell geplantes Gebäude mit außergewöhnlicher Ausstattung kann beispielsweise hohe Herstellungskosten aufweisen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch eine entsprechend hohe Nachfrage.

Für die marktorientierte Einordnung ist deshalb relevant, ob die vorhandenen Eigenschaften von potenziellen Käufern tatsächlich nachgefragt werden.

Auch hier zeigt sich, dass Kosten, Wert und Marktgängigkeit nicht identisch sind.

Fast Moving und Slow Moving bei Grundstücken

Das Konzept lässt sich auch auf unbebaute Grundstücke übertragen.

Ein klassisches Baugrundstück in einer gefragten Wohnlage mit klaren Bebauungsmöglichkeiten kann eine breite Nachfrage erreichen.

Ein Grundstück mit ungewöhnlichem Zuschnitt, komplizierten Bebauungsvoraussetzungen, eingeschränkter Erschließung oder besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen kann dagegen eine kleinere Zielgruppe ansprechen.

Für die Immobilienbewertung sind daher insbesondere folgende Punkte relevant:

• Grundstücksgröße
• Grundstückszuschnitt
• Erschließung
• Bebaubarkeit
• planungsrechtliche Situation
• Lage
• mögliche Nutzung
• Nachfrage nach der jeweiligen Nutzungsart

Ein Grundstück ist somit nicht allein aufgrund seiner Fläche zu bewerten.

Fast Moving und Slow Moving bei Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien kann die Marktgängigkeit besonders stark von der konkreten Nutzung abhängen.

Eine flexibel nutzbare Büro-, Praxis- oder Gewerbefläche kann grundsätzlich eine größere Zahl potenzieller Nutzer ansprechen als eine Immobilie, die speziell für einen einzigen Nutzungszweck konzipiert wurde.

Auch Hallenhöhe, Andienung, Stellplätze, Grundstückszufahrt, technische Ausstattung und Genehmigungssituation können Einfluss auf die Drittverwendungsfähigkeit haben.

Bei Gewerbeimmobilien sollte deshalb besonders sorgfältig geprüft werden, welche Nutzergruppen tatsächlich als potenzielle Käufer oder Mieter infrage kommen.

Marktgängigkeit ist stichtagsbezogen

Wie der Immobilienwert selbst ist auch die Marktgängigkeit nicht dauerhaft unveränderlich.

Eine Immobilie kann heute eine hohe Nachfrage aufweisen und einige Jahre später aufgrund veränderter Marktbedingungen deutlich schwerer zu vermarkten sein.

Veränderungen bei Finanzierungskosten, wirtschaftlicher Entwicklung, Arbeitsplatzstandorten, Infrastruktur, Nachfrage, Baukosten oder gesetzlichen Rahmenbedingungen können die Marktposition einzelner Immobilien beeinflussen.

Deshalb muss auch die Betrachtung von Fast Moving und Slow Moving immer auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag bezogen werden.

Welche Rolle spielen Angebot und Nachfrage?

Immobilienpreise entstehen nicht unabhängig vom Markt. Angebot und Nachfrage beeinflussen maßgeblich, welche Preise am Markt erzielbar sind.

Eine hohe Nachfrage nach bestimmten Immobilienarten kann die Marktgängigkeit verbessern. Gleichzeitig kann ein knappes Angebot zu höheren Preisen führen.

Bei Immobilien mit geringer Nachfrage kann sich die Vermarktung schwieriger gestalten. Allerdings hängt auch hier viel vom Preis ab.

Ein Objekt mit geringer Nachfrage kann bei einem entsprechend angepassten Preis dennoch einen Käufer finden. Daraus wird deutlich, dass Marktgängigkeit immer im Zusammenhang mit den Preisvorstellungen der Marktteilnehmer betrachtet werden muss.

Was bedeutet Fast Moving und Slow Moving für Immobiliengutachter?

Für Immobiliengutachter bietet das Konzept eine zusätzliche Möglichkeit, die Marktposition eines Objekts zu beschreiben.

Bei der Bewertung sollte beispielsweise geprüft werden:

• Welche Zielgruppe kommt für die Immobilie infrage?
• Wie groß ist der potenzielle Käuferkreis?
• Welche vergleichbaren Immobilien werden am Markt angeboten?
• Wie häufig werden vergleichbare Objekte gehandelt?
• Welche Eigenschaften fördern oder erschweren die Vermarktung?
• Ist der Angebotspreis marktgerecht?
• Gibt es besondere objektspezifische Merkmale?
• Wie ist die Immobilie in den jeweiligen Teilmarkt einzuordnen?

Die Antworten können helfen, die Immobilie differenzierter zu betrachten.

Dabei sollte jedoch vermieden werden, aus einer bloßen Einordnung als „Fast Moving“ oder „Slow Moving“ einen mathematischen Wert abzuleiten.

Immobilienbewertung ist mehr als eine Betrachtung der Verkaufsgeschwindigkeit

Die Geschwindigkeit, mit der eine Immobilie verkauft werden kann, ist nur ein Aspekt der Marktanalyse.

Eine qualifizierte Immobilienbewertung berücksichtigt unter anderem:
Lage und Mikrolage

• Grundstück
• Gebäude
• Baujahr
• Wohn- und Nutzfläche
• Ausstattung
• baulichen Zustand
• Modernisierungsstand
• energetische Eigenschaften
• rechtliche Gegebenheiten
• Nutzungsmöglichkeiten
• Ertragsverhältnisse
• Vergleichsdaten
• aktuelle Marktverhältnisse

Die Marktgängigkeit kann diese Betrachtung sinnvoll ergänzen. Sie darf aber nicht zum Ersatz für eine fundierte Wertermittlung werden.

Bedeutung für Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet

Für Eigentümer kann die Frage nach der Marktgängigkeit vor einem Verkauf besonders interessant sein.

Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte nicht nur wissen, welchen Wert die Immobilie grundsätzlich besitzt. Auch die Frage, wie groß die potenzielle Käufergruppe ist, kann für die Vermarktungsstrategie relevant sein.

Eine Immobilie mit breiter Zielgruppe kann unter Umständen schneller vermarktet werden. Bei einer Spezialimmobilie kann dagegen eine gezieltere Ansprache potenzieller Käufer erforderlich sein.

Dabei sollte die Vermarktungsstrategie jedoch auf einer realistischen Einschätzung des Immobilienwerts beruhen.

Bedeutung für Käufer

Auch Käufer können von der Betrachtung profitieren.

Eine Immobilie mit hoher Marktgängigkeit kann einem stärkeren Wettbewerb unter potenziellen Käufern ausgesetzt sein. Bei einem schwerer vermarktbaren Objekt kann dagegen möglicherweise eine kleinere Käufergruppe bestehen.

Für Käufer bedeutet eine geringere Marktgängigkeit allerdings nicht automatisch, dass ein besonders günstiger Kauf möglich ist.

Entscheidend ist vielmehr, ob die besonderen Eigenschaften der Immobilie bereits angemessen im Kaufpreis berücksichtigt wurden.

Fast Moving und Slow Moving bei Erbschaft und Vermögensaufteilung

Bei einer Erbschaft oder Vermögensaufteilung kann die Marktgängigkeit ebenfalls eine Rolle spielen.

Wenn mehrere Personen an einer Immobilie beteiligt sind, kann die Frage relevant werden, wie leicht das Objekt am Markt veräußerbar wäre und welcher Wert dafür anzusetzen ist.

Bei einer standardisierten Eigentumswohnung kann eine größere Zahl potenzieller Käufer vorhanden sein. Bei einem außergewöhnlichen Grundstück oder einer Spezialimmobilie kann die Veräußerung dagegen längere Zeit in Anspruch nehmen.

Für die Aufteilung des Vermögens ist jedoch in erster Linie eine sachgerechte Wertermittlung erforderlich. Die Marktgängigkeit stellt dabei eine ergänzende Information dar.

Fast Moving und Slow Moving bei der Immobilienbewertung richtig einordnen

Die Begriffe Fast Moving Goods und Slow Moving Goods stammen zwar nicht aus der klassischen Immobilienbewertung, können aber als anschauliches Modell für die unterschiedliche Marktgängigkeit von Immobilien dienen.

Fast-Moving-Immobilien zeichnen sich vereinfacht durch eine hohe Nachfrage, eine breite Zielgruppe und eine vergleichsweise gute Vermarktbarkeit aus.

Slow-Moving-Immobilien verfügen dagegen häufig über besondere Eigenschaften, die den Kreis potenzieller Käufer einschränken oder zu längeren Vermarktungszeiten führen können.

Für die Bewertung ist entscheidend, die Ursachen und Auswirkungen dieser Marktgängigkeit genau zu analysieren.

Immobilienbewertung im Rhein-Main-Gebiet durch einen qualifizierten Immobiliengutachter

Das Rhein-Main-Gebiet umfasst zahlreiche unterschiedliche Immobilienmärkte. Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz, der Taunus sowie die weiteren Städte und Gemeinden der Region weisen unterschiedliche Standort- und Nachfragebedingungen auf.

ABELS Immobilienbewertung ist als Ingenieur- und Sachverständigenbüro im Rhein-Main-Gebiet sowie deutschlandweit tätig. Das Leistungsspektrum umfasst unter anderem Immobilienbewertungen, Wertgutachten, Kurzgutachten, Verkehrswertgutachten und weitere gutachterliche Leistungen für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Bei der Bewertung einer Immobilie kann neben den klassischen wertbestimmenden Faktoren auch die Frage nach der Marktgängigkeit relevant sein. Entscheidend sind dabei der konkrete Bewertungsanlass, die Objektart, die Lage und die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag.

Fazit: Fast Moving Goods und Slow Moving Goods als Perspektive auf die Immobilienbewertung

Die Begriffe Fast Moving Goods und Slow Moving Goods lassen sich sinngemäß auf die Marktgängigkeit von Immobilien übertragen.

Während marktgängige Immobilien häufig eine breite Nachfrage und eine vergleichsweise kurze Vermarktungsdauer aufweisen, können besondere oder schwer vergleichbare Immobilien einen kleineren Käuferkreis und längere Vermarktungszeiten haben.

Für die Immobilienbewertung bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Immobilie mit geringer Marktgängigkeit automatisch weniger wert ist. Entscheidend sind die individuellen Eigenschaften des Objekts, seine Lage, seine Nutzungsmöglichkeiten, die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt und die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag.

Insbesondere im Rhein-Main-Gebiet ist deshalb eine differenzierte Betrachtung erforderlich. Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz, der Taunus und die weiteren regionalen Teilmärkte weisen unterschiedliche Nachfrage- und Marktstrukturen auf.

Fast Moving und Slow Moving können somit als ergänzende Perspektive dienen, um die Marktgängigkeit und Positionierung einer Immobilie im jeweiligen Immobilienmarkt besser zu verstehen. Eine fundierte Immobilienbewertung geht jedoch darüber hinaus und betrachtet das gesamte Objekt sowie die maßgeblichen rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, sollte daher zunächst klären, welcher Wert für welchen Zweck benötigt wird und welche Besonderheiten des Objekts für dessen Marktgängigkeit und Wertentwicklung relevant sind.