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Immobilien Due Diligence & Immobilienbewertung

Risiken erkennen. Werte verstehen. Entscheidungen absichern.

Technische Due Diligence und sachverständige Immobilienbewertung für anspruchsvolle Investitions-, Kauf-, Verkaufs- und Finanzierungsentscheidungen.

ABELS Immobilienbewertung verbindet ingenieurtechnische Expertise mit unabhängiger Immobilienbewertung im Rhein-Main-Gebiet und deutschlandweit.

Due-Diligence anfragen

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Der Preis einer Immobilie ist nicht ihr tatsächlicher Wert

Eine Immobilie kann auf den ersten Blick attraktiv erscheinen und dennoch erhebliche technische, wirtschaftliche oder rechtliche Risiken bergen.

Sanierungsstau, nicht erkannter CAPEX-Bedarf, technische Defizite, unplausible Flächen, Leerstände oder überschätzte Ertragspotenziale können den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Eine professionelle Due Diligence schafft Transparenz, bevor aus einem unbekannten Risiko ein finanzielles Problem wird.

Due Diligence mit Immobiliengutachter HypZert F DIN EN ISO IEC 17024 Nicolai S. Abels M.En

Was ist eine Due Diligence bei Immobilien?

Systematische Prüfung vor Kauf, Verkauf oder Finanzierung

Eine Immobilien Due Diligence bezeichnet die strukturierte Untersuchung einer Immobilie hinsichtlich ihrer technischen, wirtschaftlichen, rechtlichen und wertrelevanten Eigenschaften.

Während eine klassische Immobilienbewertung den Wert einer Immobilie ermittelt, untersucht die Due Diligence zusätzlich die Faktoren, die diesen Wert beeinflussen oder künftig verändern können.

Warum Due Diligence und Immobilienbewertung zusammengehören

Technische Mängel sind nicht nur technische Themen.

Ein Sanierungsbedarf kann zu erheblichem CAPEX führen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit kann den Ertrag reduzieren. Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann den Wert beeinflussen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb:

Welche wirtschaftliche Bedeutung haben die festgestellten Risiken für die Immobilie?

Die fünf Bereiche der Immobilien Due Diligence

Die fünf Säulen der Immobilien Due Diligence

1. Technische Due Diligence

Bausubstanz. Gebäudetechnik. Schäden. CAPEX.

Prüfung des technischen Zustands und Identifikation von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungsbedarf.

Prüffelder:

Bausubstanz
Dach und Fassade
Tragwerk
Technische Gebäudeausrüstung
Heizung, Lüftung und Klima
Elektro- und Sanitäranlagen
Brandschutz
Schadstoffe
Instandhaltungsstau
Sanierungsbedarf
CAPEX

Wirtschaftliche Konsequenz:
Technische Risiken werden hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Investitionsbedarf, Rendite und Immobilienwert eingeordnet.

2. Rechtliche Due Diligence

Rechte. Belastungen. Mietverträge. Baurecht.

Relevante rechtliche Rahmenbedingungen können den Wert, die Nutzbarkeit und die Ertragssicherheit einer Immobilie beeinflussen.

Prüffelder:

Grundbuch
Baulasten
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten
Wohn- und Nutzungsrechte
Mietverträge
Baugenehmigungen
Nutzungsrechte
öffentlich-rechtliche Anforderungen

3. Wirtschaftliche Due Diligence

Ertrag. Cashflow. Markt. Rendite.

Die wirtschaftliche Analyse betrachtet die tatsächliche Ertrags- und Kostensituation sowie die nachhaltige Ertragsperspektive.

Prüffelder:

Mieteinnahmen
Mietstruktur
Leerstände
Betriebskosten
Mietentwicklung
Cashflow
Ertragspotenzial
Marktumfeld
Standortentwicklung

4. Steuerliche Due Diligence

Transaktionsstruktur. Steuerliche Auswirkungen. Nachsteuerrendite.

Steuerliche Rahmenbedingungen können die Wirtschaftlichkeit einer Immobilientransaktion und damit die Investitionsentscheidung beeinflussen.

4. ESG Due Diligence

Energie. CO₂. Zukunftsfähigkeit. Brown Discount.

Energetischer Zustand, CO₂-Kosten, regulatorische Anforderungen und zukünftige Investitionen gewinnen bei Immobilienentscheidungen zunehmend an Bedeutung.

Prüffelder:

Energieeffizienz
energetischer Sanierungsbedarf
CO₂-Risiken
Schadstoffe
Altlasten
regulatorische Anforderungen
Zukunftsfähigkeit
ESG-Risiken

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Technische Due Diligence – den Zustand verstehen und den Investitionsbedarf kennen

Nicht jede technische Auffälligkeit ist wirtschaftlich kritisch. Entscheidend ist, welche Konsequenzen daraus für die Immobilie entstehen.

ABELS Immobilienbewertung untersucht deshalb nicht nur den technischen Zustand, sondern ordnet die Erkenntnisse hinsichtlich CAPEX, Wert, Rendite und Risiko ein.

Gebäude und Bausubstanz
Technische Gebäudeausrüstung
Schäden und Mängel
Brandschutz und sicherheitsrelevante Aspekte
Instandhaltung und Sanierungsbedarf
Kurz-, mittel- und langfristiger CAPEX-Bedarf

Due-Diligence anfragen

Immobilienbewertung – was ist die Immobilie tatsächlich wert?

Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel zahlreicher Faktoren.

Wir betrachten unter anderem:

Lage und Standort
Grundstück
Gebäude
Flächen
Nutzung
Miet- und Ertragssituation
Marktbedingungen
Bauzustand
Restnutzungsdauer
Instandhaltungsbedarf
Investitionsbedarf
Entwicklungspotenzial
besondere objektspezifische Merkmale

Unsere Gutachten umfassen:

Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Restnutzungsdauer und Modernisierung
Wertrelevante technische Risiken

Bewertung bedeutet nicht nur, eine Zahl zu ermitteln. Entscheidend ist, nachvollziehbar zu verstehen, wie dieser Wert entsteht.

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Due Diligence für Immobilientransaktionen

Vor dem Kauf kommt die Prüfung

Ein Exposé zeigt, was verkauft werden soll.
Eine professionelle Due Diligence zeigt, was tatsächlich dahintersteht.

Buy-Side Due Diligence

Für Käufer und Investoren:
Ankaufsprüfung
Kaufpreisprüfung
technische Due Diligence
CAPEX-Analyse
Risikoanalyse
Investmententscheidung

Sell-Side Due Diligence

Für Eigentümer und Verkäufer:
Bestandsaufnahme
Wertindikation
Identifikation kritischer Punkte
Vorbereitung der Verkaufsunterlagen
Transparenz vor dem Verkaufsprozess

Pre-Deal Due Diligence

Für zeitkritische Transaktionen:
Red-Flag-Analyse
Plausibilisierung
technische Risiken
CAPEX
Q&A-Unterstützung

Portfolio Due Diligence

Für Eigentümer, Fonds und institutionelle Investoren:
Bestandsanalyse
technische Zustandsbewertung
Investitionsplanung
Portfolio-Plausibilisierung
Priorisierung von Maßnahmen

Wirtschaftliche Bedeutung

Was kostet das Risiko?

Die entscheidende Frage lautet nicht nur:

„Was ist die Immobilie wert?“

Sondern:

„Was kostet es, diesen Wert nachhaltig zu erhalten oder zu entwickeln?“

Vom technischen Befund zur wirtschaftlichen Konsequenz

Technischer Zustand
erforderliche Maßnahme
Investitionsbedarf / CAPEX
Auswirkung auf Cashflow und Rendite
Auswirkung auf Immobilienwert
Investitionsentscheidung

Hauskaufberatung und Immobilienprüfung Baugutachter - ABELS Immobilienbewertung Ingenieure

Zielgruppen

Für Investoren, Eigentümer und Transaktionspartner

Private Käufer

Immobilien kaufen mit Klarheit statt Bauchgefühl.
Bewertung von Zustand, Wert und möglichem Investitionsbedarf vor der Kaufentscheidung.

Investoren & Kapitalanleger

Rendite nicht ohne CAPEX betrachten.
Unabhängige Analyse technischer und wirtschaftlicher Risiken.

Family Offices

Diskrete Immobilienanalyse für individuelle Investmententscheidungen.

Institutionelle Investoren & Fonds

Strukturierte Due Diligence für komplexe Transaktionen und Portfolios.

Banken & Versicherungen

Unabhängige Informationen für Finanzierungs- und Risikentscheidungen.

Projektentwickler

Technische Risiken und Entwicklungspotenziale frühzeitig erkennen.

Unser Ablauf

Prüfen. Bewerten. Einordnen. Entscheiden.

1. Erstberatung & Vertrag

Wir verstehen Ihre konkrete Fragestellung und definieren den erforderlichen Prüfungsumfang. Die gemeinsam abgestimmten Rahmenbedingungen werden vereinbart und als Grundlage schriftlich in unserem Vertrag festgehalten.

2. Unterlagenanalyse

Vorhandene Pläne, Gutachten, Mietdaten, technische Dokumentationen und weitere Unterlagen werden strukturiert ausgewertet.

3. Objektprüfung

Bei entsprechender Aufgabenstellung erfolgt eine systematische technische Bestandsaufnahme vor Ort.

4. Risikoanalyse

Technische, wirtschaftliche und bewertungsrelevante Risiken werden identifiziert und eingeordnet.

5. Investitionsbewertung

Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen werden hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Bedeutung bewertet.

6. Bewertung & Gutachten

Die Erkenntnisse werden zu einer nachvollziehbaren und entscheidungsorientierten Gesamtbetrachtung innunseren Gutachten zusammengeführt.

Immobiliengutachter

Nicolai S. Abels

Master of Engineering (M.Eng)

Inhaber, Ingenieur, Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 und von der Hochschule Kaiserslautern öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Mieten und Pachten

Qualifikation & Studium

Master of Engineering (Real Estate Valuation), HS/TU Kaiserslautern
Bachelor of Engineering (Real Estate Management) - HS Wiesbaden
Studium Immobilienbewertung (FB Bau- und Wirtschaftsingenieurwesen)
Studium Immobilienmanagement (FB Architektur-und Bauingenieurwesen)
Studium Architektur (FB Architektur- und Bauingenieurwesen)
Immobilienfachwirt (Sommerhoff Management Institut)

Zertifizierung

Zertifizierter Immobiliengutachter HypZert F gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
Öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger / Gutachter für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Mieten und Pachten (HS/TU Kaiserslautern, TAS ZW2021-08-322)

Mitgliedschaften

DGuSV - Deutscher Gutachter und Sachverständigen Verband
gif - Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
ICREA - International Consortium of Real Estate Associations
ERES - European Real Estate Society
TAS - Technische Akademie Südwest e.V.

Zertifizierung (DIN 45013 bzw. DIN EN ISO/IEC 17024)

Die Qualifikation als zertifizierter Sachverständiger und Gutachter beruht auf der Euronorm 45013 bzw. der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 und ist europaweit bzw. weltweit anerkannt. Auf Grundlage der DIN EN 45013 bzw. DIN EN ISO/IEC 17024 durchgeführte Zertifizierungen sind im Sachverständigenwesen in Bezug auf Niveau und Aktualität des Fachkundenachweises die höchstmögliche Qualifikation. Zertifizierte Sachverständige und Gutachter weisen ihre persönliche Eignung und hohe fachliche Qualifikation sowie langjährige Berufserfahrung gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach und werden fortlaufend überwacht.

Gesetzliche Anerkennung der Zertifizierung

Bewertungsgesetz (vgl. §198 Abs. 2 BewG)
Hypothekenbanken (Auszug §6 BelWertV)
Oberste Finanzbehörden der Länder (Erlass vom 19.02.2014)
Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) - (Bafin-Rundschreiben zu den Anforderungen an die Eignung der Gutachter für die Wertermittlung nach den Richtlinien zu § 20 Abs. 3 Satz 2 Nr. 5 KWG vom 23.04.2001 (I 3 - 238 - 3 / 95))
Gutachterausschüsse (Novellierung der Gutachterausschussverordnungen)

ABELS Immobilienbewertung Ingenieure Sachverständige Gutachter Immobiliengutachter Baugutachter Immobilienmakler

Abels Nicolai Nicola Abels Immobilienbewertung Immobiliengutachter Senior Sachverständiger

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ABELS Immobilienbewertung Ingenieure Sachverständige Gutachter Gutachten Wertgutachten Kurzgutachten Kaufberatung Bauabnahme Baugutachter Limburg Diez Wiesbaden Mainz Koblenz Montabaur Frankfurt Rhein-Main-Gebiet

“Sehr professionelle, kompetente Beratung. Herr Abels ist sehr freundlich und zuvorkommend, erklärt Zusammenhänge und Sachlagen sehr genau und wenn es sein muss - wie bei Laien wie mir - auch mehrmals. Das Gutachten ist perfekt und anschaulich erstellt und sollte man dennoch Rückfragen haben, so bietet die Firma Abels jederzeit Kontaktmöglichkeiten an. Ein ausgezeichneter Service, den ich wärmstens weiterempfehlen kann. Herzlichen Dank nochmals!”

Ute Waida